問題664：老舊公寓漏水修繕費用分擔：頂樓加蓋住戶是否應負擔費用？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某老舊三樓公寓之一樓住戶發生漏水導致牆壁發霉，經抓漏後確認為公用管線問題。該公寓頂樓有加蓋之四樓住戶（是否為違建尚不確定），三樓住戶主張頂樓加蓋與三樓屬同一門牌號碼僅算一戶，因此修繕費用僅由二樓與三樓分擔。當事人另詢問一樓作為受損戶是否亦需分擔修繕費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公用管線漏水之修繕費用，應由哪些住戶分擔？分擔比例如何計算？
• 頂樓加蓋住戶是否為獨立之區分所有權人？是否應分擔共用部分修繕費用？
• 頂樓加蓋與三樓同一門牌號碼，是否因此僅算一戶而合併計算費用？
• 一樓作為漏水受損戶，是否仍須分擔公用管線之修繕費用？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分修繕、管理及維護費用之分擔
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良
• 民法第799條 — 區分所有建築物之共有部分推定
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償（針對漏水造成之損害）
• 建築法第25條 — 建築物非經申請許可不得擅自建造

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公用管線屬共用部分，其修繕費用原則上應由全體區分所有權人按應有部分比例分擔。費用分擔之基準為「區分所有權之應有部分比例」，而非門牌號碼或戶數，因此三樓住戶主張頂樓加蓋與三樓同門牌僅算一戶之說法，在法律上並不成立。

關於頂樓加蓋住戶之地位，須先釐清其是否為獨立之區分所有權人。若頂樓加蓋為違建，其住戶雖非合法之區分所有權人，但若該住戶即為三樓之區分所有權人（即三樓所有權人自行加蓋頂樓），則三樓所有權人仍應按其區分所有權之應有部分分擔費用，不因其另有頂樓加蓋而減少應分擔之比例。反之，若頂樓加蓋住戶為另一獨立之使用人，其使用公用管線亦屬事實，基於公平原則，亦應負擔相應之修繕費用。

至於一樓住戶是否免負擔，公用管線之修繕屬全體區分所有權人之共同義務，一樓住戶雖為漏水受損方，但其身為區分所有權人，仍應按應有部分比例分擔共用部分之修繕費用。惟一樓住戶因漏水所受之牆壁發霉等損害，得另行向造成漏水之可歸責方（如管線維護疏失之管理負責人）請求損害賠償，此與修繕費用分擔為不同之法律關係。

五、結論與建議

結論：公用管線修繕費用應由全體區分所有權人按應有部分比例分擔，頂樓加蓋住戶不因與三樓同門牌而免除分擔義務。一樓住戶雖為受損戶，仍應分擔修繕費用，但得另行請求漏水損害賠償。

1. 確認公用管線漏水之鑑定報告：取得專業抓漏公司之書面鑑定報告，明確載明漏水原因為公用管線問題。
2. 召開住戶會議討論費用分擔：召集全體住戶開會，依區分所有權應有部分比例協議修繕費用之分擔方式。
3. 查詢各戶區分所有權之應有部分：向地政事務所調閱建物登記謄本，確認各戶之應有部分比例。
4. 釐清頂樓加蓋之法律地位：查詢頂樓加蓋是否已取得使用執照或為違建，作為費用分擔之參考依據。
5. 一樓住戶另行求償漏水損害：一樓住戶得就牆壁發霉等損害，向應負責之區分所有權人或管理負責人請求損害賠償。
6. 協商不成時聲請調解：若住戶間無法達成共識，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或向法院提起訴訟。