問題663：房東如何合法收回出租房屋：老屋重建與自用收回之法律途徑

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東將老舊房屋出租，租約至113年中旬屆期。承租人多次要求修繕並反映房屋漏水、水泥崩落等問題，房東已花費增蓋頂樓鐵皮屋頂。水泥崩落已發生兩三次，承租人懷疑該房屋為海砂屋，但卻拒絕搬離。房東擬以老屋重建或收回自用為由請承租人離開，詢問應如何主張及舉證房屋確需重建。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東得否依土地法第100條第1款以重新建築為由收回房屋？需具備何種舉證條件？
• 房東得否以收回自住為由終止租約？自住之認定標準為何？
• 房屋多次漏水及水泥崩落，是否構成租賃物不堪使用之情形？承租人得否據此主張終止租約？
• 租約屆期後承租人不搬離，房東應循何種法律程序處理？
• 房東已支出之修繕費用，得否向承租人請求分擔？

三、相關法條

• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之六款法定事由
• 民法第424條 — 租賃物有危害承租人安全或健康之瑕疵時之終止權
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第450條 — 定期租賃屆滿之效力
• 建築法第81條 — 危險建築物之處理
• 都市計畫法第27條 — 都市計畫之變更與重建

四、法律分析

依土地法第100條第1款規定，出租人以收回自住或重新建築時，得於租期屆滿收回房屋。本案房東欲主張老屋重建，關鍵在於舉證房屋確有重建之必要。實務上，法院通常要求房東提出專業技師之結構安全鑑定報告，證明房屋已達不堪修繕或有安全疑慮而須拆除重建之程度。本案房屋多次發生水泥崩落，承租人亦質疑為海砂屋，若經鑑定確認氯離子含量超標或結構強度不足，即構成重建之正當事由。

另就收回自用而言，房東須證明確有自住需求且無其他適當居住處所。實務見解認為，收回自住須具有真實性與必要性，房東不得僅以收回自用為名行提高租金之實。若房東確有自住需求，應以書面通知承租人，表明於租期屆滿後不再續租。值得注意的是，民法第451條規定定期租賃屆滿後承租人仍繼續使用而出租人不即表示反對者，視為以不定期限繼續契約。因此房東應於租期屆滿前明確通知承租人不續租。

此外，依建築法第81條規定，直轄市、縣市主管建築機關對傾頹或朽壞有危險之建築物，應通知所有人或占有人停止使用，並限期命令拆除。房東可向主管機關申請建築物安全鑑定，若經認定為危險建築物，不僅取得重建之法律依據，更可透過行政命令強制承租人遷離。此途徑較民事訴訟更為迅速有效。

五、結論與建議

結論：房東得依土地法第100條第1款以重新建築為由收回房屋，但須提出專業結構安全鑑定報告證明房屋確有重建必要。若經鑑定為海砂屋或危險建築，亦可透過建築主管機關之行政命令處理。

1. 委請專業技師進行結構安全鑑定：聘請合格之結構技師或土木技師公會進行房屋結構安全鑑定，取得書面鑑定報告。
2. 申請海砂屋檢測：委託專業檢測機構進行混凝土氯離子含量檢測，確認是否為海砂屋。
3. 於租期屆滿前發書面通知：以存證信函通知承租人，載明依土地法第100條第1款收回房屋重建之意旨，並附鑑定報告。
4. 向建築主管機關申報：若鑑定結果顯示房屋有安全疑慮，向主管機關申報危險建築物，請求依建築法第81條處理。
5. 保留所有修繕紀錄：彙整歷來修繕費用單據、承租人反映漏水及水泥崩落之通訊紀錄，作為房屋確需重建之佐證。
6. 提起遷讓房屋之訴：若承租人於租期屆滿後仍拒不搬離，委任律師向法院提起遷讓房屋之訴訟。