問題656：前女友拒絕撤銷預告登記，事後又要求返還購屋款項怎麼辦？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人四年前與前女友共同購屋，前女友出資頭期款九十萬元，其餘由當事人支付，房貸登記於當事人名下。購屋後兩個月雙方分手，前女友當時承諾放棄頭期款不要求返還，但拒絕撤銷預告登記。近日前女友透過通訊軟體聯繫，反悔要求返還頭期款。當事人每月須繳納房貸，無力一次返還該筆款項。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 前女友口頭承諾放棄頭期款之法律性質為何？是否構成贈與契約？
• 前女友事後反悔要求返還頭期款，是否得撤銷贈與？
• 預告登記所保全之請求權基礎為何？該請求權是否已消滅？
• 當事人得否向法院訴請塗銷預告登記？
• 若須返還款項，可否主張分期清償？

三、相關法條

• 民法第406條 — 贈與契約之成立
• 民法第408條 — 贈與物未交付前贈與人得撤銷贈與
• 土地登記規則第136條 — 預告登記之塗銷程序
• 土地法第79條之1 — 預告登記之效力及塗銷
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第125條 — 一般請求權之十五年消滅時效

四、法律分析

前女友分手時承諾放棄頭期款不要求返還，其法律性質為免除債務或贈與之意思表示。若認定為贈與，依民法第408條規定，贈與物未交付前贈與人得撤銷之。然本案頭期款已實際交付用於購屋，屬已履行之贈與，依同條但書規定不得撤銷。若有LINE對話紀錄可證明前女友確實表示放棄，則對方事後反悔主張返還恐難獲法院支持。惟若無法舉證對方確有放棄之意思表示，則頭期款可能被認定為共同出資購屋之合夥或借貸關係。

關於預告登記之塗銷，依土地法第79條之1第3項規定，預告登記未經登記名義人同意，不得塗銷。當事人若欲塗銷，須取得前女友之書面同意，或向法院提起塗銷預告登記之訴。訴訟中當事人應主張預告登記所保全之請求權（即土地所有權移轉請求權）已因贈與或免除而消滅，請求法院判決塗銷。法院確定判決即可持以向地政機關申請塗銷。

若法院認定頭期款非屬贈與而須返還，當事人得主張依民法第318條分期給付，或與前女友協商以塗銷預告登記為條件分期返還頭期款。此外，不當得利返還請求權之消滅時效為十五年，尚未罹於時效，故前女友仍得主張權利。建議當事人積極保全LINE對話紀錄等證據，以證明對方確有放棄之意思表示。

五、結論與建議

結論：前女友既已承諾放棄頭期款且該款項已交付用於購屋，屬已履行之贈與不得撤銷。預告登記之塗銷須經對方同意或取得法院判決。當事人應積極保全對方放棄款項之證據，必要時提起訴訟。

1. 保全對話紀錄：立即截圖備份前女友承諾放棄頭期款之LINE對話紀錄，必要時辦理公證。
2. 嘗試協商：與前女友協商以撤銷預告登記換取部分補償金，達成書面和解協議。
3. 發存證信函：以存證信函要求前女友配合辦理預告登記之塗銷，並保留催告紀錄。
4. 提起塗銷預告登記之訴：協商不成時，向法院起訴請求判決塗銷預告登記。
5. 抗辯贈與已履行：若前女友起訴請求返還頭期款，以已履行之贈與不得撤銷為由抗辯。
6. 委任律師處理：因涉及預告登記塗銷及贈與法律爭議，建議委任律師統籌處理。