問題657：預售屋合約簽訂後建商可否要求重新簽訂並變更履保機制？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人已簽訂預售屋買賣合約，嗣後建商告知因政府推出新版定型化契約範本須重新簽約。當事人索取新合約審閱後發現，履約保證機制已由原先之「價金信託」變更為「同業擔保」，且建商係於變更負責人後始通過擔保審查。當事人質疑建商是否有權於合約簽訂後片面要求重新簽訂，且變更對消費者保障較低之履保機制。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋合約簽訂後，建商得否以政府新版範本為由要求消費者重新簽約？
• 將履約保證機制由價金信託變更為同業擔保，是否損害消費者權益？
• 消費者拒絕重簽後，原合約是否仍有效力？
• 建商變更負責人後始通過同業擔保審查，其履保之可信度如何？

三、相關法條

• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載及不得記載事項
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款違反誠信原則者無效
• 消費者保護法第11條之1 — 定型化契約審閱期間
• 民法第153條 — 契約因當事人互相意思表示一致而成立
• 民法第148條 — 權利行使不得違反誠實信用原則
• 土地法第79條之2 — 預售屋買賣之消費者保護

四、法律分析

依民法第153條規定，契約因當事人互相意思表示一致而成立，一經成立即對雙方產生拘束力，任何一方不得片面變更契約內容。建商以政府推出新版定型化契約範本為由要求重簽，然新版範本之適用係針對新簽訂之合約，對已成立之合約並無溯及效力。消費者有權拒絕重簽，原合約仍維持效力，雙方應依原約定條件繼續履行。

就履約保證機制而言，依內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項，履約保證機制包含價金返還、價金信託、同業擔保、公會連帶保證及不動產開發信託等五種方式。其中價金信託係將買方繳付之價金交由金融機構信託管理，保障程度較高；而同業擔保僅由其他建商出具擔保書，若擔保建商本身財務不健全，保障將大打折扣。建商將履保由價金信託降級為同業擔保，顯然降低消費者權益保障，消費者無義務接受。

建商變更負責人後始取得同業擔保資格，此一操作方式更令人質疑其履約保證之實質效力。消費者除拒絕重簽外，亦得向各直轄市、縣市政府消費者保護官提出申訴，或向行政院消費者保護會申訴。若建商堅持不依原約履行，消費者得主張建商構成給付拒絕，依民法第226條請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：預售屋合約簽訂後建商不得片面要求重簽或變更履約保證機制。將價金信託降為同業擔保損害消費者權益，消費者有權拒絕並依原合約條件繼續履行。

1. 明確拒絕重簽：以書面或存證信函明確表達拒絕重簽之意思，並主張依原合約履行。
2. 保存原合約：妥善保存原簽訂之預售屋合約正本及所有繳款收據，作為權利依據。
3. 向消保官申訴：向當地消費者保護官提出申訴，由主管機關介入調查建商是否違反定型化契約規範。
4. 確認履保帳戶：確認原合約之價金信託帳戶是否仍正常運作，已繳款項是否確實撥入信託專戶。
5. 檢視新合約差異：詳細比對新舊合約之所有條款差異，確認除履保外是否有其他不利變更。
6. 加入購屋自救會：若同建案其他買方亦遇相同問題，可集結力量共同向建商交涉或委任律師處理。
7. 諮詢專業律師：就個案具體情況諮詢消費者保護或不動產交易專業律師。