問題655：退租時房東以油漆受損為由扣押金，租客如何處理？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

租客退租後房東已收回鑰匙，但拒絕退還押金。房東主張租客因擺放神明廳導致房屋油漆被薰黃，要求賠償油漆費用。租約中未特別約定退租時須恢復原狀之條款，租客已做初步清潔，並表示願以押金抵償油漆賠償，惟房東認為押金金額不足以支付全部油漆費用而拒絕退還。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 油漆因香火薰黃是否屬於租賃物之自然耗損，抑或承租人應負賠償責任之損害？
• 租約未約定恢復原狀條款，房東得否以此為由扣留全部押金？
• 押金之扣除範圍及返還時限為何？
• 租客如何透過法律途徑請求房東返還押金？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物
• 民法第431條 — 租賃物之自然耗損不負賠償責任
• 民法第454條 — 租賃關係終止後之租賃物返還
• 土地法第99條 — 押金不得超過兩個月租金
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款之效力
• 民事訴訟法第404條 — 小額訴訟程序

四、法律分析

依民法第431條規定，承租人就租賃物因使用所生之自然耗損不負賠償責任。油漆經長期使用後變色褪色屬正常自然耗損之範圍。然本案油漆變黃係因租客擺放神明廳香火薰染所致，此部分可能超出一般正常使用之範疇，是否構成損害賠償事由須視個案認定。實務上法院多認為，若租賃期間較長，油漆變色本屬自然現象，即便部分因香火造成，亦應考量折舊因素，房東不得要求全額賠償新品油漆費用。

就押金返還而言，押金之性質為擔保租金及損害賠償之用，租賃關係終止後，房東應於合理期間內扣除應扣款項後返還。依土地法第99條規定，擔保金不得超過兩個月租金。契約未約定恢復原狀條款，房東之扣款範圍應僅限於超過自然耗損之實際損害，且須舉證證明損害金額。租客既已表示同意以押金抵償，房東若認為不足應提出具體施工費用之證明。

租客得先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解不成再向法院提起返還押金之訴訟。因押金金額通常不高，可適用民事訴訟法之小額訴訟程序，程序較為簡便。租客應保存租約、退租時房屋照片、清潔紀錄及與房東之對話紀錄作為證據。

五、結論與建議

結論：油漆因使用產生之自然耗損房東不得扣押金賠償，縱有超出自然耗損之損害亦須考量折舊。契約未約定恢復原狀條款，房東扣款範圍受限。租客得透過調解或訴訟請求返還押金。

1. 蒐集證據：保存租約正本、退租時房屋現況照片、清潔前後對比照、與房東之LINE對話紀錄截圖。
2. 發存證信函催告：以存證信函通知房東於期限內退還押金，載明法律依據及扣款爭議之主張。
3. 聲請調解：向當地鄉鎮市區調解委員會聲請租賃糾紛調解，費用低廉且程序迅速。
4. 要求房東舉證：要求房東提出油漆施工報價單及實際費用單據，證明損害金額之合理性。
5. 提起小額訴訟：調解不成時，向法院提起小額訴訟請求返還押金，標的金額十萬元以下適用。
6. 主張折舊扣減：縱認油漆受損須賠償，亦應主張折舊扣減，油漆使用年限通常以三至五年計算。
7. 諮詢法律扶助：如有經濟困難，可向法律扶助基金會申請免費法律諮詢。