問題649：交屋時原屋主未搬走物品，買方可否拒絕履保放行？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買房屋已進入交屋程序之最後階段，僅剩簽署履約保證帳戶放行手續。然而原屋主尚未將屋內物品搬走，房屋並未清空。當事人欲瞭解是否有權要求原屋主將物品搬清後再簽署放行，以及此舉是否會構成房屋買賣之違約行為。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買賣契約中賣方之交屋義務是否包含清空屋內物品？
• 賣方未清空物品即要求放行履保款項，買方得否行使同時履行抗辯權？
• 買方拒絕放行履保款項是否構成買賣契約之違約？
• 若賣方遲延搬清物品，買方得請求何種損害賠償？

三、相關法條

• 民法第348條 — 買賣契約出賣人之交付義務及權利移轉義務
• 民法第264條 — 同時履行抗辯權
• 民法第367條 — 買受人之付款義務以出賣人交付標的物為對待給付
• 民法第229條 — 給付遲延之要件
• 民法第231條 — 給付遲延之損害賠償
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者之廣告及契約內容應確實履行

四、法律分析

依民法第348條，出賣人負有將買賣標的物交付買受人之義務。在不動產買賣實務中，「交屋」不僅指移轉登記及交付鑰匙，亦包含將房屋內之私人物品清空，使買受人得以完整使用該房屋。一般不動產買賣契約中均會約定「交屋時賣方應將屋內物品清空」，若契約有此約定，賣方未搬清物品即屬未完全履行交屋義務，構成不完全給付。

買方拒絕簽署履保帳戶放行，性質上屬民法第264條同時履行抗辯權之行使。買方之付款義務與賣方之交付義務互為對待給付，賣方未完成交屋義務前，買方得拒絕付款（放行款項）。此並非違約，而係法律賦予買受人之正當防衛手段。實務上，最高法院歷來判決均肯認，買賣雙方互負對待給付義務時，一方未履行者，他方得拒絕自己之給付。

然而，買方行使同時履行抗辯權時應注意比例原則。若賣方僅遺留少量不影響使用之小型物品，買方以此拒絕全額放行可能被認為有違誠信原則。建議買方以書面（存證信函）明確通知賣方限期搬清，同時將此情形書面通知履保機構。若賣方逾期未搬清導致買方無法如期入住使用，買方得依民法第231條請求遲延損害賠償，包括相當於租金之損失。

五、結論與建議

結論：賣方未清空屋內物品即要求放行履保款項，買方有權拒絕，此為同時履行抗辯權之行使，不構成買方違約。建議以書面通知限期搬清，並保全相關證據。

1. 檢視買賣契約內容：確認契約中關於交屋條件之約定，特別是「清空物品」之條款，作為主張之依據。
2. 發存證信函通知賣方：以書面限期要求賣方搬清屋內物品，明確載明搬清期限及未搬清之法律後果。
3. 書面通知履保機構：將賣方未完成交屋之情形書面通知履約保證銀行或信託機構，說明暫不放行之原因。
4. 拍照記錄屋內現況：逐一拍照記錄賣方遺留在屋內之物品種類及數量，作為舉證之用。
5. 透過仲介居中協調：請房屋仲介業者居中協調，督促賣方儘速搬清物品以完成交屋。
6. 必要時請求遲延損害賠償：若因賣方遲延搬清導致買方額外支出（如無法退租現有住處），得請求損害賠償。