問題648：共有土地遭共有人私建出租，其他共有人如何主張權益？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與他人共有一筆土地，其中一位共有人僅持有四分之一之應有部分，卻私自在共有土地上重新翻建房屋，並以切結書方式向地政機關登記為其個人建物，嗣後將該建物出租予第三人收取租金。當事人已向國稅局提出異議，但經辦人員表示建物登記僅需一人代表即可辦理。該共有人避不見面，當事人欲瞭解如何主張自身權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人未經其他共有人同意在共有土地上興建建物，該建物之所有權歸屬為何？
• 以切結書方式將建物登記為個人所有，該登記是否合法有效？
• 共有人擅自出租共有土地上之建物並獨收租金，其他共有人得否請求分配租金收益？
• 其他共有人得否請求拆除該未經同意興建之建物？
• 向國稅局提出異議後，其他共有人尚有何種法律救濟途徑？

三、相關法條

• 民法第819條 — 共有物之處分及其他權利行使應得全體共有人同意
• 民法第820條 — 共有物之管理應以共有人過半數及應有部分過半數同意
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（排除侵害、返還所有物）
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 土地法第34條之1 — 共有土地處分之多數決規定
• 土地登記規則第79條 — 建物所有權第一次登記之申請
• 建築法第25條 — 建築物非經申請許可不得擅自建造

四、法律分析

依民法第819條第2項，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。在共有土地上興建建物，屬對共有物之重大使用行為，至少須依民法第820條經共有人過半數及應有部分過半數之同意。該共有人僅持有四分之一應有部分，未經其他共有人同意擅自興建，已違反共有物管理處分之法律規定。其他共有人得依民法第767條請求排除侵害，即請求拆除該未經同意興建之建物並返還土地。

就建物登記之效力而言，該共有人以切結書方式辦理建物第一次登記，雖形式上取得建物所有權登記，但此登記並不影響其他共有人對土地之權利。土地登記規則第79條規定建物所有權第一次登記之申請要件，若申請人以不實切結書辦理登記，其他共有人得向法院提起確認之訴或塗銷登記之訴，主張該建物登記有瑕疵。實務上，最高法院多認為建物之事實上處分權歸屬與登記名義人不一致時，應以實際權利關係為準。

關於租金收益之分配，該共有人以共有土地上之建物出租收取租金，就超過其應有部分比例之收益，對其他共有人構成不當得利。其他共有人得依民法第179條請求返還相當於其應有部分比例之租金收益。此外，亦可考慮向法院訴請分割共有物（民法第823條），以根本解決共有紛爭。稅務方面，其他共有人已向國稅局異議，可要求國稅局就租金所得之課稅對象重新認定。

五、結論與建議

結論：共有人未經同意在共有土地上興建建物並出租收取租金，已侵害其他共有人之權益。其他共有人得請求拆除建物、返還土地，並請求返還按應有部分比例計算之租金不當得利。

1. 向地政機關申請異議：就建物登記之合法性向地政機關提出書面異議，主張以不實切結書登記應予撤銷。
2. 提起民事訴訟請求拆屋還地：委任律師向法院提起拆除建物及返還土地之訴訟，請求排除無權占有。
3. 請求返還租金不當得利：一併請求該共有人返還其超過應有部分所收取之租金收益。
4. 考慮訴請分割共有物：若共有關係已難以維持，依民法第823條向法院訴請分割共有土地，以根本解決紛爭。
5. 向建管機關檢舉違建：若該建物未取得建築執照，可向縣市政府建管處檢舉，由主管機關依法處理。
6. 持續向國稅局追蹤：確認國稅局已將租金所得列入該共有人之課稅所得，並追蹤後續處理結果。
7. 蒐集租賃及收益證據：向承租人或鄰居蒐集租賃事實及租金金額之證據，作為訴訟主張之依據。