問題647：老公寓水塔漏水致外牆損壞，一樓住戶修繕費分攤與使用比例問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某老公寓之一樓住戶未使用大樓頂樓水塔。水塔長年漏水已導致樓梯間外牆出現裂縫、結晶生苔，進而造成磁磚崩落。大樓面臨水塔及抽水馬達（含溢流沉水馬達）更換維修與樓梯間外牆拉皮之整修需求。一樓住戶詢問是否須分擔上述費用，以及水塔費用與拉皮費用之分攤比例可否依使用情形分別處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 水塔及抽水馬達更換維修費用，一樓未使用水塔者是否仍須分攤？
• 樓梯間外牆拉皮費用是否屬共用部分修繕，一樓是否應負擔？
• 水塔費用與外牆拉皮費用可否分別採用不同之分攤比例？
• 外牆損壞係因水塔漏水所致，其修繕歸責是否應考量因果關係？
• 一樓住戶得否以未使用為由主張適用極低之分攤比例？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分及約定共用部分之修繕費用分擔
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分重大修繕之決議程序
• 民法第799條之1 — 區分所有建築物共用部分之管理費用
• 民法第822條 — 共有物之管理費用按應有部分分擔
• 建築法第77條 — 建築物所有權人應維護建築物合法使用與安全

四、法律分析

本案與問題646類似但有一關鍵差異：樓梯間損壞範圍擴及外牆。外牆在公寓大廈管理條例中明確屬於共用部分，依公寓大廈管理條例第7條第3款，外牆面不得約定為專用部分。因此，外牆拉皮費用屬全體區分所有權人應共同負擔之修繕費用，一樓住戶無法以未使用為由完全免除負擔。依公寓大廈管理條例第10條，共用部分之修繕費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，但規約另有規定者，從其規定。

然而，本案外牆損壞之直接原因為水塔長年漏水，此一因果關係值得注意。若水塔之管理維護本應由全體住戶共同負責，但因長期疏於維護而導致漏水並進而損壞外牆，則修繕費用之分攤原則上仍依法定比例。但一樓住戶可主張：（一）水塔費用應依使用者分攤，因一樓未接水塔供水系統；（二）外牆拉皮雖依法應分攤，但損壞原因係水塔漏水而非自然老化，使用水塔之住戶應承擔較高比例之修繕責任。此主張在法律上有民法第820條第2項之依據，即共有物管理費用得另行約定分擔比例。

實務上，法院多採應有部分比例分擔之原則，但亦有判決考量使用情形而酌定不同比例。建議一樓住戶在住戶會議中積極提案，主張水塔費用由二樓以上住戶依比例分攤，外牆拉皮費用則由全體住戶分攤但一樓之比例酌減。此方案兼顧法律原則與實際公平。

五、結論與建議

結論：一樓住戶對外牆拉皮費用原則上仍須分攤，但水塔更換費用因一樓未使用可爭取免除或降低比例。兩項費用可分別議定不同分攤方式，但須經住戶會議決議。

1. 詳閱現行規約：確認公寓規約中關於共用部分修繕費用分攤之規定，有無區分不同設備之負擔方式。
2. 提案分開計算兩項費用：在住戶會議中提案將水塔費用與外牆拉皮費用分開處理，採用不同之分攤比例。
3. 主張水塔費用依使用者分攤：以未使用水塔為由，主張水塔更換費用由實際使用水塔之住戶分攤。
4. 強調外牆損壞之因果關係：主張外牆損壞係因水塔漏水而非自然老化，使用水塔者應承擔較高修繕責任。
5. 協商合理之折衷方案：以維持鄰里關係為前提，協商一樓就外牆拉皮負擔較低比例之折衷方案。
6. 取得專業估價報告：請修繕廠商就水塔更換及外牆拉皮分別提供估價，以利住戶會議討論。
7. 必要時循法律途徑解決：若協商無果，可委任律師向法院請求酌定費用分擔比例。