問題646：老公寓水塔更換及樓梯間拉皮，一樓住戶是否應均攤費用？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某老公寓之一樓住戶未使用頂樓水塔供水系統。因水塔長年漏水，導致樓梯間牆面出現裂縫、結晶生苔，磁磚因而崩落。目前面臨水塔及抽水馬達（含溢流沉水馬達）更換維修，以及樓梯間拉皮整修之費用分攤問題。一樓住戶詢問是否仍需負擔上述費用，以及可否依實際使用比例減少分攤額度。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 水塔及抽水馬達屬共用部分或僅部分住戶使用之設備？一樓未使用水塔是否仍須分攤更換費用？
• 樓梯間為全體住戶之共用部分，一樓住戶是否應分攤拉皮費用？
• 一樓住戶得否主張依使用比例減少分攤，法律上有無依據？
• 水塔漏水導致樓梯間損壞，修繕費用之歸責應如何認定？

三、相關法條

• 民法第799條之1 — 區分所有建築物共用部分之修繕費按應有部分比例分擔
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分修繕費用之分擔
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分之重大修繕須經區分所有權人會議決議
• 民法第820條 — 共有物之管理及費用分擔
• 公寓大廈管理條例第7條 — 不得為約定專用之共用部分

四、法律分析

就水塔及抽水馬達之更換費用而言，老公寓之頂樓水塔通常屬全體住戶共有之共用設備，即使一樓住戶未實際使用水塔供水（如自行接管自來水直壓供水），水塔在法律上仍屬共用部分。依公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分之修繕、管理、維護費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。因此，一樓住戶原則上仍須分擔水塔更換費用。惟同條但書規定「規約另有規定者，從其規定」，若住戶間已有特別約定或規約中明定水塔費用僅由使用者分攤，則一樓得據以免除負擔。

就樓梯間拉皮費用而言，樓梯間為公寓之共用部分，各樓層住戶均有使用之權利，一樓住戶雖使用頻率較低，但仍有通行之需要（如至頂樓曬衣、至地下室等）。樓梯間之維護攸關建築物整體安全及美觀，影響全體住戶之不動產價值。因此，一樓住戶應依應有部分比例分攤拉皮費用。

關於依使用比例減少分攤之可行性，現行法律並無明文規定得以使用頻率調整分攤比例，原則上以應有部分比例為準。但若一樓住戶確實從未使用水塔，可在區分所有權人會議中提案修改規約，就水塔相關費用採用不同之分攤比例。此須經區分所有權人會議決議通過。至於樓梯間拉皮係因水塔漏水所致，一樓住戶亦可主張修繕費用應由造成損害之原因（即水塔年久失修）之管理責任歸屬來分擔，此一主張有助於協商時之談判籌碼。

五、結論與建議

結論：一樓住戶原則上須按應有部分比例分攤水塔更換及樓梯間拉皮費用，除非規約另有規定。但一樓住戶得透過區分所有權人會議提案修改分攤比例，就水塔費用爭取依使用情形調整。

1. 確認現行規約內容：詳閱公寓規約中關於共用部分修繕費用分攤之條款，確認是否有特別約定。
2. 提案修改分攤比例：於區分所有權人會議中提案，就水塔相關費用改依實際使用樓層分攤，一樓減免或降低負擔比例。
3. 區分不同項目之分攤方式：主張水塔費用與樓梯間拉皮費用應分開計算，水塔費用依使用者分攤，樓梯間費用依應有部分比例分攤。
4. 協商折衷方案：與其他住戶協商，一樓就水塔費用負擔象徵性比例（如百分之一），以促進鄰里和諧。
5. 保留書面決議紀錄：任何費用分攤之協議或決議均應作成書面紀錄並由各住戶簽名確認。
6. 諮詢專業律師：若其他住戶堅持一樓應全額均攤且協商無果，建議諮詢律師評估是否有訴訟爭取之空間。