問題637：親戚詐騙不識字老人設定房產抵押權，如何撤銷？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

家中年邁長輩不識字，於去年11月遭一名親戚以中獎需要簽名畫押為由，誘騙長輩在文件上簽名蓋章。長輩因信任親戚不疑有他而配合簽署，事後始發現其名下房產已被設定抵押權。家屬發現後欲尋求法律途徑撤銷該抵押權設定，並追究親戚之法律責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不識字之老人遭詐欺簽署設定抵押權文件，其意思表示是否有效？
• 該抵押權設定行為得否依民法第92條（詐欺）或第75條（無意思能力）主張撤銷或無效？
• 若抵押權已設定予善意第三人（如銀行），撤銷是否仍得對抗該第三人？
• 親戚之行為是否構成刑法上之詐欺取財罪及偽造文書罪？
• 撤銷權之行使是否有時效限制？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因被詐欺或脅迫而為意思表示者得撤銷
• 民法第75條 — 無行為能力人或無意識能力之意思表示無效
• 民法第93條 — 撤銷權之除斥期間（一年）
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪
• 刑法第210條 — 偽造私文書罪
• 土地登記規則第7條 — 土地登記應由權利人及義務人共同申請
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權

四、法律分析

本案親戚以虛構之中獎事由誘騙不識字老人簽署抵押權設定文件，老人對所簽署文件之真實內容毫無認知，此情形在法律上可從兩個層面分析。第一，依民法第92條第1項，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。親戚以中獎名義騙取簽名，顯屬施用詐術使老人陷於錯誤而為意思表示，老人得依法撤銷。惟依民法第93條，撤銷權應於發現詐欺後一年內行使，自意思表示後十年內不行使而消滅。

第二，更有力之主張為老人根本欠缺設定抵押權之意思。老人不識字且被告知係因中獎需簽名，其內心意思與客觀表示完全不一致，屬於意思表示之錯誤，甚至可認為根本欠缺效果意思。依最高法院見解，若表意人對於法律行為之性質有根本性之錯誤（以為簽的是領獎文件而非抵押權設定文件），該意思表示得撤銷甚至無效。此外，若老人年邁已達意思能力欠缺之程度，依民法第75條，其意思表示為無效。

在刑事方面，親戚之行為構成刑法第339條之詐欺取財罪（以詐術使人設定抵押權等同取得財產上不法利益）及第210條之偽造私文書罪（利用老人不識字而使其簽署內容不實之文件）。建議同時提起刑事告訴，藉由刑事偵查程序調取相關證據（如地政事務所之申請資料、代書紀錄等），有助於民事訴訟之舉證。

五、結論與建議

結論：不識字老人遭親戚以中獎名義詐騙簽署抵押權設定文件，該意思表示因詐欺而得撤銷，老人得向法院訴請塗銷抵押權登記，並對親戚提起刑事告訴。

1. 儘速委任律師：因撤銷權有一年之除斥期間，應立即委任律師評估案情並採取法律行動。
2. 向法院提起塗銷抵押權登記之訴：以意思表示遭詐欺為由，訴請法院判決撤銷抵押權設定行為並塗銷登記。
3. 對親戚提起刑事告訴：向檢察署對該親戚提出詐欺取財及偽造文書之刑事告訴，藉偵查程序取得證據。
4. 聲請假處分防止房產被拍賣：若抵押權人已聲請強制執行，應向法院聲請假處分，禁止拍賣處分該不動產。
5. 調取地政事務所申請資料：委任律師向地政事務所調閱抵押權設定之申請書件，確認申辦過程是否有代書參與及其角色。
6. 評估老人之意思能力：安排老人至醫院進行認知功能評估，取得醫療證明作為主張意思能力欠缺之佐證。
7. 考量聲請監護宣告：若老人確實認知功能嚴重退化，可向法院聲請監護宣告，以防止日後再遭利用。