問題638：專任委託售屋合約已簽半年未售出，可否解約或改為一般約？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

屋主與某房仲公司簽署一年期之專任委託售屋合約，至今已逾半年房屋仍未售出。合約上並未載明解約違約金相關條款。屋主透過通訊軟體告知房仲欲解約或改為一般委託，但房仲以公司規定為由拒絕解約或變更委託類型，屋主不知如何處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 專任委託合約之法律性質為何，屋主是否有隨時終止之權利？
• 專任委託期間約定一年是否違反不動產經紀業管理條例之規定？
• 合約未約定解約違約金，屋主終止委任是否須負擔任何費用？
• 房仲以公司規定拒絕解約是否有法律依據？
• 屋主可否單方將專任委託改為一般委託？

三、相關法條

• 民法第549條 — 委任契約當事人得隨時終止
• 民法第528條 — 委任契約之定義
• 民法第546條 — 受任人之費用償還請求權
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款違反誠信原則者無效
• 土地法第24條之2 — 不動產經紀業之管理

四、法律分析

專任委託售屋合約之法律性質為委任契約，依民法第549條第1項規定，當事人之任何一方得隨時終止委任契約。此為委任契約之本質特徵，即使合約約定期間為一年，屋主仍享有隨時終止之權利，房仲不得以公司規定為由拒絕。所謂「公司規定」並非法律，不得拘束屋主之法定權利。惟依民法第549條第2項，若於不利於他方之時期終止契約，除因不得已之事由外，應負損害賠償責任。

關於專任委託期間之約定，依不動產經紀業管理條例相關規定及內政部訂定之「不動產委託銷售契約書範本」，專任委託銷售契約期間以不超過三個月為原則。本案合約約定一年，已逾法規建議之上限，若該合約為房仲公司提供之定型化契約，依消費者保護法第12條，定型化契約中之條款違反誠信原則對消費者顯失公平者無效。一年之專任委託期間對屋主顯失公平，該期間約定有被認定無效之可能。

至於改為一般委託之請求，因專任委託與一般委託之性質及權利義務均不同，變更委託類型須雙方合意，屋主無法單方強制變更。然而屋主既有隨時終止專任委託之權利，實務上可先終止專任委託，再另行與同一或不同房仲簽署一般委託合約，效果相同。合約未約定解約違約金，屋主終止委任原則上無須支付違約金，但房仲得請求償還已支出之必要費用（如廣告費等）。

五、結論與建議

結論：屋主依民法第549條享有隨時終止專任委託之權利，房仲以公司規定拒絕解約無法律依據。合約未約定違約金，屋主終止委任原則上無須支付違約金。

1. 以存證信函正式通知終止：以存證信函向房仲公司正式通知終止專任委託合約，載明終止之意思表示及生效日期。
2. 保留通訊軟體對話紀錄：將先前透過LINE告知解約之對話紀錄截圖保存，作為已通知終止之證據。
3. 檢視合約是否有隱藏條款：仔細檢閱合約全文，確認是否有終止後一定期間內不得出售或須支付費用之條款。
4. 主張專任委託期間過長無效：若房仲主張違約，可抗辯一年之專任委託期間超出合理範圍，依消費者保護法該條款顯失公平而無效。
5. 結算房仲已支出之必要費用：確認房仲於委託期間是否有實際支出廣告費等必要費用，合理範圍內予以結算。
6. 向消保官申訴：若房仲仍拒絕解約或要求不合理費用，可向當地消費者保護官提出申訴。
7. 另行委託其他房仲或自行出售：終止專任委託後，可改委託其他房仲以一般委託方式出售，或自行尋找買家。