問題630：借名登記不動產遭出售之假處分聲請與程序

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之父親先前因債務問題，將名下不動產借名登記於叔叔名下。近日叔叔竟欲擅自出售該不動產，當事人亟需採取法律手段阻止過戶。當事人初步了解須經聲請假處分、提供擔保金、執行假處分三個程序，詢問委託律師是否分開報價，以及法院准許假處分後具體之效力為何、能否有效阻止叔叔過戶。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 借名登記關係之成立要件為何？當事人須提出何種證據釋明？
• 假處分之聲請要件為何？法院審酌之標準為何？
• 假處分之擔保金如何計算？金額通常為多少？
• 法院裁定假處分後，具體之執行方式及效力為何？能否有效阻止過戶？
• 假處分後是否須提起本案訴訟？期限為何？

三、相關法條

• 民事訴訟法第532條 — 假處分之聲請要件（保全金錢以外之請求）
• 民事訴訟法第533條 — 假處分準用假扣押之規定
• 民事訴訟法第526條 — 假扣押之擔保金
• 強制執行法第132條 — 假處分之執行方法
• 民法第541條 — 委任人得請求受任人移轉處理事務所得之權利
• 土地登記規則第136條 — 假處分登記之辦理

四、法律分析

借名登記係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分之契約，其法律性質為無名契約，類推適用民法委任之規定（最高法院98年度台上字第990號判決）。本案父親因債務將不動產借名登記於叔叔名下，若能證明借名登記關係存在，父親得依民法第541條第2項類推適用，請求叔叔將不動產移轉登記回父親名下。然而，叔叔既欲出售，若不即時阻止，一旦過戶予善意第三人，依土地法第43條善意取得規定，將難以回復。

假處分之聲請依民事訴訟法第532條規定，債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行或避免重大之損害或急迫之危險者，得聲請假處分。聲請人須釋明：(1)本案請求之存在（即借名登記關係），及(2)假處分之原因（叔叔欲出售有過戶之急迫危險）。釋明不足得以擔保金補充之。擔保金之計算，法院通常以不動產價值之一定比例酌定，實務上多為不動產公告現值之十分之一至三分之一。

法院裁定准許假處分後，聲請人須於裁定送達後三十日內向法院提存擔保金（民事訴訟法第526條），再持假處分裁定及提存書向地政機關聲請辦理假處分登記。登記後，土地登記簿上將註記「禁止處分」，叔叔即無法辦理所有權移轉登記，買受人亦無法完成過戶。關於律師費用，實務上多就假處分程序整體報價（包含撰狀、聲請、提存、執行等），而非逐步分開計費。假處分後應於法院命定期間內提起本案訴訟（請求移轉登記之訴），否則相對人得聲請撤銷假處分。

五、結論與建議

結論：借名登記之不動產遭登記名義人欲出售，真正權利人得聲請假處分阻止過戶。法院准許後，地政機關將於登記簿註記禁止處分，有效阻止移轉登記。假處分後應提起本案訴訟請求返還不動產。

1. 蒐集借名登記之證據：整理當初借名登記之相關文件、匯款紀錄、房屋稅繳納紀錄、管理使用事實等，釋明借名登記關係存在。
2. 儘速委任律師聲請假處分：因叔叔已有出售意圖，應立即委任律師撰寫假處分聲請狀向管轄法院遞狀。
3. 準備擔保金：預先準備擔保金（通常為不動產公告現值之十分之一至三分之一），以利法院裁定後迅速提存。
4. 裁定後迅速執行假處分：取得裁定及提存書後，立即向地政機關聲請假處分登記，確保叔叔無法過戶。
5. 期限內提起本案訴訟：於法院命定期間內提起請求移轉登記之本案訴訟，避免假處分遭撤銷。
6. 確認律師報價方式：與律師確認假處分程序是否整體報價，以及後續本案訴訟之費用，做好經費規劃。
7. 評估借名登記之舉證風險：借名登記之舉證責任在主張者，若證據不足可能敗訴，應與律師充分討論勝訴可能性。