問題629：房屋買賣隱瞞結構危險與仲介未告知之詐欺問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過仲介購買一間房屋，於簽訂買賣契約後始發現該房屋存在結構安全危險。經查，屋主與仲介於簽約前均已知悉房屋結構問題，屋主甚至曾在社區群組中公開表示該房屋結構危險。然而雙方於簽約前均未告知買方此一重大瑕疵，屋主更以全新裝潢為由，使買方以高於實價之價格購入。當事人質疑屋主與仲介是否構成詐欺。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 屋主明知房屋結構危險卻未告知買方，是否構成民法上之詐欺或物之瑕疵擔保責任？
• 仲介事前已知房屋結構問題卻未告知，是否違反不動產經紀業管理條例之告知義務？
• 屋主以全新裝潢掩飾瑕疵並高於實價出售，是否構成刑法上之詐欺取財罪？
• 買方得採取何種法律途徑救濟？撤銷契約、減少價金或損害賠償？
• 屋主於社區群組之發言可否作為其明知瑕疵之證據？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因被詐欺或被脅迫而為意思表示之撤銷
• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人之解除契約或減少價金請求權
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

本案屋主明知房屋結構危險（甚至於社區群組公開表示），卻於出售時刻意隱瞞此重大瑕疵，並以全新裝潢掩飾問題、誘使買方以高於市場行情之價格購買，已構成民法第92條之詐欺。依民法第360條規定，買賣標的物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約而請求損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。屋主曾在社區群組公開發言表示房屋結構危險，此為其明知瑕疵之直接證據，對買方之訴訟主張極為有利。

仲介方面，依不動產經紀業管理條例第26條，經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，應與經紀人員負連帶賠償責任。仲介既已知悉房屋結構危險，依誠實信用原則及專業注意義務，負有告知買方之義務。其未告知之行為構成過失甚至故意，買方得向仲介公司及經紀人員請求連帶損害賠償。

就刑事責任而言，屋主隱瞞結構危險、以裝潢掩飾瑕疵並以高於行情之價格出售，其行為已具備刑法第339條詐欺取財罪之「施用詐術」要件（積極隱瞞重要事實致他人陷於錯誤而交付財物）。買方得向地檢署提起刑事告訴。實務上，最高法院認為出賣人故意隱匿重大瑕疵致買受人陷於錯誤而高價購入，可構成詐欺罪。刑事程序亦有助於附帶民事求償。

五、結論與建議

結論：屋主故意隱瞞房屋結構危險並以裝潢掩飾高價出售，已構成民事詐欺及物之瑕疵擔保責任，亦可能成立刑事詐欺罪。仲介未盡告知義務應負連帶賠償責任。買方得撤銷契約或請求減少價金及損害賠償。

1. 蒐集屋主明知瑕疵之證據：截圖保存屋主在社區群組中關於房屋結構危險之發言，並請社區鄰居出具書面證明。
2. 委請結構技師鑑定：聘請合格結構技師對房屋進行安全鑑定，取得書面鑑定報告作為瑕疵之客觀證據。
3. 發存證信函主張權利：以存證信函向屋主及仲介主張撤銷買賣契約、返還價金及損害賠償。
4. 向地檢署提起刑事告訴：以詐欺取財罪對屋主（必要時含仲介）提起刑事告訴，並於刑事程序中附帶民事求償。
5. 提起民事訴訟：向法院起訴請求撤銷買賣契約、返還已付價金、賠償搬遷及裝潢損失等。
6. 向不動產經紀業主管機關檢舉：向當地縣市政府地政局檢舉仲介違反告知義務，請主管機關依法處分。
7. 注意行使權利之時效：民法第92條撤銷權應於發現詐欺後一年內行使，瑕疵擔保請求權應於通知後六個月內行使（民法第365條）。