問題631：共有土地優先承購權之認定標準為何？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

被繼承人生前將名下土地過戶予三名繼承人共有，土地共計七筆，其上建有未辦理保存登記之房屋。近來其中兩名共有人擬出售該房地，惟當事人僅持有七筆土地中一筆之持分。當事人疑問在於，所謂共有人優先承購權係以整筆交易（七筆土地）為認定單位，抑或應以個別地號分別判斷。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人之優先承購權應以個別地號或整體交易為認定單位？
• 當事人僅持有七筆土地中一筆之持分，對其餘六筆土地是否亦享有優先承購權？
• 未辦保存登記之房屋隨同土地出售時，對優先承購權之行使有何影響？
• 出賣人未通知共有人即行出售，共有人得主張何種法律救濟？

三、相關法條

• 土地法第34條之1 — 共有土地處分及優先承購權之規定
• 民法第819條 — 共有人對應有部分之處分
• 民法第824條 — 共有物之分割方法
• 土地登記規則第97條 — 共有人優先購買權之登記程序
• 民法第758條 — 不動產物權變動之登記生效主義
• 土地法第104條 — 基地租賃優先承購權

四、法律分析

依土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此處所稱之「共有人」，係指就同一筆土地登記有案之共有人而言。因此，優先承購權之認定原則上係以「個別地號」為單位，當事人僅對其有持分之該筆土地享有優先承購權，對於未持有持分之其餘六筆土地，並無優先承購權可資主張。最高法院104年度台上字第1852號判決亦指出，優先承購權之行使應以共有關係存在為前提。

然而，實務上若出賣人將七筆土地連同未保存登記之房屋包裹為一筆交易出售，則可能涉及交易不可分之問題。若買賣契約將七筆土地及房屋定為一整體交易、不可分割出售，當事人主張僅就其中一筆土地行使優先承購權時，可能面臨出賣人抗辯交易不可分之困境。惟依內政部函釋見解，優先承購權之行使不應因出賣人之交易安排而受不當限制，共有人仍得就有持分之該筆土地主張優先承購。

此外，本案房屋未辦保存登記，依民法第758條規定，未經登記不生物權效力，但不影響事實上處分權之讓與。若房屋坐落於當事人有持分之土地上，當事人行使優先承購權後取得該筆土地持分，日後房屋使用人若無合法權源，當事人得另行主張權利。建議當事人先確認各筆土地之共有人名冊及持分比例，再行評估優先承購權之行使範圍。

五、結論與建議

結論：共有人優先承購權原則上以個別地號為認定單位，當事人僅對有持分之該筆土地享有優先承購權。若出賣人以整體交易方式出售，當事人仍得就有持分之筆別主張優先承購，但可能需就交易條件進行協商。

1. 確認各筆土地持分狀況：向地政事務所調閱七筆土地之登記謄本，確認當事人就哪幾筆土地具有持分及其比例。
2. 要求出賣人書面通知：依土地法第34條之1規定，出賣人出售共有土地應通知他共有人，當事人應要求出賣人以書面通知行使優先承購權。
3. 於法定期間內行使優先承購權：接到通知後應於15日內以書面表示優先承購之意思，逾期視為放棄。
4. 釐清未保存登記房屋之權屬：確認房屋之事實上處分權歸屬，以評估購入土地後之使用管理問題。
5. 協商整體交易條件：若有意購入全部七筆土地，可與出賣人協商以合理價格整體承購，避免日後共有關係之紛爭。
6. 必要時提起確認優先承購權之訴：若出賣人未為通知即逕行出售予第三人，可依法訴請確認優先承購權存在，並請求損害賠償。
7. 諮詢專業律師：因本案涉及多筆土地及未保存登記建物，法律關係複雜，建議委任專業不動產律師提供具體意見。