問題618：預告登記與共同持有房屋之保障

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與前夫育有二名未成年子女，婚姻期間共同購入房屋但登記於前夫名下。離婚後前夫搬離，當事人與子女繼續居住於該房屋，雙方約定共同扶養子女。當事人擔心前夫日後擅自出售房屋，導致母子居無定所，經查詢後欲請前夫辦理預告登記予子女以防止轉賣，或請前夫將房屋改為共同登記。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預告登記是否能有效防止登記名義人擅自處分不動產？其適用要件為何？
• 將房屋預告登記予未成年子女，是否須先取得請求權基礎（如贈與契約）？
• 請前夫將房屋改為共同登記，是否較預告登記更能保障居住權？
• 離婚協議中是否可約定房屋使用權歸屬，以保障母子居住權益？

三、相關法條

• 土地法第79條之1 — 預告登記之要件及效力
• 土地登記規則第136條 — 預告登記之申請程序
• 民法第406條 — 贈與契約之成立
• 民法第819條 — 共有物之處分須經共有人全體同意
• 民法第1055條 — 離婚後子女之權利義務行使
• 民法第1030條之1 — 法定財產制關係消滅後之剩餘財產分配請求權

四、法律分析

預告登記依土地法第79條之1規定，係為保全關於土地權利移轉或使其消滅之請求權而為之登記。預告登記後，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登載之請求權有妨礙者，不生效力。因此預告登記確實可以有效防止前夫擅自出售房屋。惟辦理預告登記之前提是，請求權人（即子女）須對該不動產有合法之請求權基礎，例如前夫與子女簽訂贈與契約，約定將房屋贈與子女，子女即取得移轉登記之請求權，進而得辦理預告登記。

然而須注意，預告登記僅限制登記名義人之處分行為，並非取得所有權。房屋所有權仍屬前夫，前夫仍得依法塗銷預告登記（須經請求權人同意或法院判決）。此外，若前夫之債權人聲請強制執行，預告登記不能對抗法院之強制執行程序，房屋仍有被拍賣之風險。因此預告登記之保障並非絕對。

相較之下，請前夫將部分持分移轉登記予當事人或子女，使房屋成為共同持有，保障效果更為全面。依民法第819條規定，共有物之處分須經共有人全體同意，前夫無法單獨出售整棟房屋。當事人亦可行使民法第1030條之1之剩餘財產分配請求權，主張該房屋係婚姻期間取得之財產，請求分配取得部分持分。建議當事人透過離婚協議之補充約定或法院調解，取得明確之權利基礎後辦理登記。

五、結論與建議

結論：預告登記可限制前夫處分房屋，但須以合法請求權為基礎且無法對抗強制執行。將房屋改為共同持有之保障更為全面，建議透過離婚協議或法院調解取得權利基礎後辦理。

1. 先行使剩餘財產分配請求權：如尚在法定期間內（離婚後五年內），向前夫主張民法第1030條之1之剩餘財產分配，請求取得房屋部分持分。
2. 與前夫協商簽訂贈與契約：如前夫同意，由前夫與子女簽訂贈與契約，約定將房屋（或部分持分）贈與子女，據此辦理預告登記。
3. 辦理預告登記：取得請求權基礎後，由登記名義人（前夫）與請求權人（子女之法定代理人）共同向地政機關申請預告登記。
4. 協商共同登記：如前夫同意移轉部分持分，委請代書辦理所有權移轉登記，使房屋成為共同持有。
5. 簽訂居住使用協議：與前夫簽訂書面協議，明確約定母子於房屋之居住使用權，並辦理公證以增強法律效力。
6. 透過法院調解確認權利：如協商不成，得向法院聲請調解，由法院確認居住權及財產分配方式。
7. 諮詢專業律師：預告登記與共同登記涉及不同之法律效果及稅務影響，建議委請律師及代書評估最適方案。