問題619：土地遭法拍後未保存登記房屋之整修問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人家中為三合院建築，其中一部分土地遭法院拍賣，目前該筆土地已由他人取得所有權。三合院之房屋屬未辦理保存登記之建物，亦即無建物所有權登記。當事人詢問在土地已非自己所有之情況下，該未保存登記之房屋是否仍可進行整修。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未保存登記之房屋，其事實上處分權歸屬為何？是否隨土地法拍而移轉？
• 房屋坐落於他人土地上，房屋所有人進行整修是否合法？
• 整修行為是否受建築法之限制？維修與增建之區別為何？
• 新地主是否得請求拆屋還地？房屋所有人之占有是否具合法權源？
• 房屋所有人如何取得合法之土地使用權以保障居住？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（拆屋還地之法律基礎）
• 民法第425條之1 — 土地及房屋同屬一人之推定租賃關係
• 建築法第25條 — 建築物之新建、增建、改建須申請建造執照
• 建築法第77條之2 — 既存違章建築之管理
• 強制執行法第98條 — 拍賣不動產之權利移轉
• 土地法第104條 — 基地出賣時房屋所有人之優先購買權

四、法律分析

未保存登記之房屋雖未辦理建物所有權登記，但依最高法院實務見解，其「事實上處分權」仍歸屬於原始建造人或其繼承人。土地經法院拍賣後，所有權移轉予拍定人，但土地上之未保存登記房屋因非拍賣標的，其事實上處分權並不隨土地移轉。換言之，當事人仍為該房屋之事實上處分權人。

就整修問題而言，房屋事實上處分權人對房屋進行必要之維護修繕（如修補屋頂漏水、修繕牆壁裂縫等），屬於保存行為，原則上不須取得土地所有人之同意。惟依建築法第25條規定，建築物之增建、改建須申請建造執照，未保存登記之房屋因無合法建照，進行增建或擴建將違反建築法規定，可能遭主管機關裁罰或強制拆除。因此，整修範圍應限於原有結構之維護修繕，不得擴大建物面積或變更結構。

最關鍵之問題在於土地使用權源。房屋坐落於他人土地上，若土地與房屋原屬同一人所有（例如原為當事人家族土地），依民法第425條之1規定，推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，房屋所有人得繼續占用土地，但須支付相當之租金。惟若法拍時之拍賣公告已載明不點交或有占用情形，新地主仍可能提起拆屋還地之訴。建議當事人儘速與新地主協商，簽訂土地租賃契約或購回土地，以取得合法之土地使用權源。

五、結論與建議

結論：未保存登記房屋之事實上處分權未隨土地法拍移轉，當事人仍得對房屋進行維護性修繕，但不得增建或擴建。主要風險在於土地使用權源不明，新地主得訴請拆屋還地，建議儘速協商取得合法土地使用權。

1. 確認土地與房屋之權利歸屬：調閱土地登記謄本確認法拍後之土地所有人，並確認房屋之事實上處分權歸屬。
2. 與新地主協商土地使用權：主動聯繫新地主，協商簽訂土地租賃契約或購回該筆土地，以取得合法使用權源。
3. 主張法定租賃關係：若土地與房屋原屬同一人所有，依民法第425條之1主張推定租賃關係，房屋得於使用期限內繼續占用。
4. 整修限於維護修繕：房屋之整修應限於原有結構之維護修繕，如修補屋頂、牆壁等，不得增建或擴大面積。
5. 避免大規模改建：未保存登記建物進行改建將涉及建築法規問題，可能遭主管機關取締，應審慎評估。
6. 委請律師評估法律風險：建議委請專業律師評估新地主提起拆屋還地之可能性及應對策略，並代為協商或訴訟。