問題617：大樓公共空間使用權爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於某大樓，屋齡約二十年、約六十戶住戶。大樓一樓旁有一公共空間，經管委會調閱地政資料確認屬全體住戶共有。然一樓住戶主張當初購屋時建商及最早入住之住戶與其簽訂優先使用權協議，據此聲稱該空間屬其所有，甚至要將其圍起來禁止其他住戶使用。簽訂該協議時大樓尚無管委會，僅有建商與最早入住之住戶，當事人詢問此協議是否有效、其他住戶是否因此喪失使用權。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商與個別住戶簽訂之公共空間優先使用權協議，是否得對抗其他區分所有權人？
• 該公共空間是否屬公寓大廈管理條例所稱之共用部分？得否由個別住戶約定專用？
• 約定專用需經何種程序始為合法有效？
• 管委會得採取何種法律手段排除一樓住戶之獨占行為？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第7條 — 共用部分不得為約定專用之範圍
• 公寓大廈管理條例第9條 — 各區分所有權人對共用部分之使用
• 公寓大廈管理條例第23條 — 規約之訂定與約定專用之決議
• 公寓大廈管理條例第33條 — 管委會之職權
• 民法第799條 — 區分所有建築物之共用部分
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權

四、法律分析

本案爭議核心在於建商與一樓住戶私下簽訂之「優先使用權」協議是否有效。依公寓大廈管理條例之規定，共用部分之約定專用須經區分所有權人會議之決議，並載明於規約中始生效力。建商與個別住戶或少數住戶私下簽訂之協議，屬於債權契約，僅於契約當事人間有效，不具對世效力，對其他區分所有權人不生拘束力。況該協議簽訂時尚無管委會成立，更遑論經區分所有權人會議決議同意。

依公寓大廈管理條例第7條規定，公寓大廈共用部分中有若干項目不得為約定專用，如樓梯間、防火巷等涉及公共安全者。即便非屬法定不得約定專用之部分，約定專用亦須經區分所有權人會議以規約訂定，依第23條規定需經區分所有權人及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數及其區分所有權比例合計過半數之同意行之。本案一樓住戶據以主張之協議顯然不符此程序要件。

管委會已查證該空間確屬共用部分，依法全體住戶均有使用權。一樓住戶欲將其圍堵獨占之行為，已構成對共用部分之無權占有，管委會得依公寓大廈管理條例第9條第4項及民法第767條規定，先以書面通知一樓住戶排除障礙，逾期不改善者，得以管委會名義訴請法院判決排除侵害並回復原狀。實務上，最高法院多次判決認定建商與個別住戶之約定專用協議，未經區分所有權人會議決議者，對其他住戶不生效力。

五、結論與建議

結論：建商與一樓住戶私下簽訂之優先使用權協議，未經區分所有權人會議決議，僅於契約當事人間有效，不得對抗其他住戶。該公共空間屬全體住戶共有，一樓住戶無權獨占。

1. 召開區分所有權人會議：由管委會召開區分所有權人會議，正式確認該空間之共用部分性質，並決議處理方式。
2. 以書面通知一樓住戶：管委會以正式公文通知一樓住戶，說明該空間屬共用部分，要求停止圍堵行為並限期恢復原狀。
3. 調閱建物登記謄本及竣工圖：進一步調閱建物登記謄本及竣工圖，確認該空間之登記用途及共用部分之範圍。
4. 必要時提起民事訴訟：若一樓住戶拒不配合，管委會得以區分所有權人全體之名義，訴請法院判決排除侵害。
5. 報請主管機關處理：依公寓大廈管理條例規定，管委會得報請縣市政府主管機關介入處理住戶違規使用共用部分之行為。
6. 修訂規約明定共用部分管理辦法：於區分所有權人會議中修訂規約，明訂各共用部分之使用管理規範，杜絕類似爭議再度發生。