問題616：房客退租後租金仍拖欠之追償

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東出租某縣市之房屋予房客，房客因無力繳納租金而提前解約退租，雙方約定房客以每月分期方式償還積欠租金。然而房客僅償還一次後即未再支付，目前完全聯繫不上。房東欲直接向法院提起訴訟追償積欠租金，並詢問是否須先寄發存證信函、利息起算日如何計算，以及被告分屬不同縣市時應向哪個法院起訴。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 提起給付租金訴訟前，是否需先寄發存證信函作為前置程序？
• 積欠租金之遲延利息應自何時起算？利率為何？
• 被告分屬不同縣市，租賃物所在地為第三縣市，管轄法院應如何認定？
• 租金債權之消滅時效為何，是否有時效中斷之必要？

三、相關法條

• 民法第203條 — 法定利率為年利率百分之五
• 民法第233條 — 遲延利息之起算
• 民法第126條 — 租金請求權五年短期消滅時效
• 民事訴訟法第1條 — 以被告住所地法院為管轄法院
• 民事訴訟法第12條 — 因契約涉訟得由債務履行地法院管轄
• 民事訴訟法第427條 — 簡易訴訟程序適用範圍

四、法律分析

關於起訴前是否需寄發存證信函，法律上並無規定提起給付租金訴訟前須先寄發存證信函作為前置程序，房東得逕行起訴。但實務上建議仍先寄發存證信函，一方面可確認債權金額、催告被告履行，另一方面存證信函可作為訴訟中房東已盡催告義務之證據，有助於法院認定遲延利息之起算。若被告已失聯無法送達，存證信函雖可能遭退回，但仍保留催告之意思表示作成之證據。

關於遲延利息之起算，依民法第233條第1項規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。各期租金之遲延利息自各期租金應給付日之翌日起算，法定利率依民法第203條為年利率百分之五。若雙方另有約定分期償還，則就分期部分之利息，自各期分期款應付日之翌日起算。另須注意，租金請求權依民法第126條規定，適用五年短期消滅時效，房東應留意時效問題，及時起訴以中斷時效。

關於管轄法院，被告有二人分屬新北市及新竹市，租賃物所在地為桃園市。依民事訴訟法第1條以被告住所地為管轄原則，共同被告住所不同時，各該住所地法院均有管轄權。此外依第12條規定，因契約涉訟者得由債務履行地法院管轄，租金給付之履行地為租賃物所在地，故桃園地方法院亦有管轄權。房東得選擇向桃園地方法院起訴，較為便利。

五、結論與建議

結論：起訴前寄發存證信函非法定必要程序但實務上建議為之。遲延利息自各期租金應付日翌日起算，年利率百分之五。管轄法院得選擇桃園地方法院（租賃物所在地）起訴。

1. 寄發存證信函催告：雖非必要程序，仍建議向被告最後已知地址寄發存證信函，載明積欠金額及催告給付，作為訴訟證據。
2. 計算積欠租金總額及利息：詳列各期積欠租金金額、已償還金額、各期利息起算日及至起訴日之利息，作為訴之聲明之依據。
3. 向桃園地方法院起訴：以租賃物所在地即桃園地方法院為管轄法院提起訴訟，便利訴訟進行。
4. 考慮聲請支付命令：若欠款金額明確且無爭議，可先向法院聲請支付命令，程序較起訴簡便快速，費用亦較低。
5. 備齊證據資料：準備租賃契約、退租協議、分期還款約定、已收款紀錄、催告紀錄及通訊紀錄等作為證據。
6. 注意租金請求權時效：租金請求權適用五年短期消滅時效，應於時效完成前起訴或聲請支付命令以中斷時效。
7. 取得執行名義後聲請強制執行：判決確定或支付命令確定後，如被告仍不清償，向法院聲請強制執行查封被告財產。