問題613：延遲交屋與壁癌瑕疵之法律處理

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某年十二月購買一間中古屋，因賣方仍居住其中，買方未能詳細檢視屋況。原定三月一日交屋，但因賣方搬遷需擇日而延至二月底。驗屋時買方始發現屋內多處壁癌，但賣方於買賣契約之屋況現況說明書上勾選一切正常無瑕疵，且屋內尚未完全騰空，附贈之家具亦有問題。買賣契約約定延遲交屋每日賠償價金萬分之二，逾十五日買方得解約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方於現況說明書勾選無瑕疵，實際存在多處壁癌，是否構成故意隱匿瑕疵？
• 買方得否依物之瑕疵擔保規定請求減少價金或解除契約？
• 賣方延遲交屋之違約金應如何計算，買方可否依約解除契約？
• 壁癌修繕費用應由何方負擔？買方得否主張損害賠償？
• 附贈家具有問題，買方有無額外求償之權利？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人得請求減少價金或解除契約
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者應確保廣告內容之真實

四、法律分析

本案賣方於屋況現況說明書上勾選無壁癌、無滲漏水等瑕疵，但驗屋時發現多處壁癌，此舉已構成民法第360條「故意不告知瑕疵」之情形。依民法第354條，出賣人應擔保買賣標的物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵。壁癌屬於足以減少房屋價值及通常效用之重大瑕疵，賣方之瑕疵擔保責任自難免除。

買方得依民法第359條主張減少價金，減少之金額以壁癌修繕費用為基準；若瑕疵重大致不能達契約目的，亦得主張解除契約。此外，因賣方係故意隱匿瑕疵（於說明書上不實填載），買方更得依民法第360條請求不履行之損害賠償，不以解除契約為必要。關於延遲交屋部分，依契約約定每日賠償價金萬分之二，逾十五日買方得解約。本案自約定交屋日起算，賣方迄今尚未完成點交，買方得依約主張違約金。

實務上，最高法院見解認為出賣人於不動產現況說明書為不實記載，已構成詐欺之故意隱匿，買受人除依瑕疵擔保請求外，亦得依民法第92條撤銷因被詐欺而為之意思表示。建議買方先取得專業估價報告確定修繕費用，再以書面同時主張延遲交屋違約金及減少價金，如協商不成可向法院起訴或聲請調解。應注意民法第365條規定，買受人應於發現瑕疵後六個月內行使權利，否則請求權即行消滅。

五、結論與建議

結論：賣方於現況說明書不實填載構成故意隱匿瑕疵，買方得主張減少價金、損害賠償或解除契約，並得依約請求延遲交屋違約金。買方應把握六個月之請求權時效，儘速以書面主張權利。

1. 委請專業驗屋並取得估價報告：請合格之建築專業人員進行全面驗屋，取得壁癌及其他瑕疵之修繕估價報告，作為求償依據。
2. 拍照錄影保全瑕疵證據：詳細記錄各處壁癌位置、範圍及程度，並拍攝屋內未騰空及家具瑕疵之照片作為證據。
3. 以存證信函主張權利：向賣方寄發存證信函，載明瑕疵事實、修繕費用估算、延遲交屋違約金計算，並要求限期協商處理。
4. 計算延遲交屋違約金：自約定交屋日起算每日價金萬分之二，至實際完成交屋日止，作為違約金請求之基礎。
5. 決定主張方向：評估是否主張減少價金（扣除修繕費）或解除契約（退還全部價金），依瑕疵嚴重程度及個人意願決定。
6. 聲請調解或提起訴訟：如與賣方協商不成，可向不動產所在地之鄉鎮市調解委員會聲請調解，或逕向法院起訴。
7. 注意六個月時效：依民法第365條規定，自發現瑕疵時起六個月內須行使減少價金或解除契約之權利，切勿拖延。