問題614：預售屋買賣合約糾紛與詐欺疑慮

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人經由某甲介紹，欲購買一戶預售屋之轉讓權利。某甲聲稱有多餘預售屋可轉讓，簽立一張載明「需為房屋持有人」之同意使用書，並向當事人收取回扣金，且以話術說服當事人不辦理履約保證。然而某甲並非實際房屋持有人，實際與建商簽約之持有人為某乙。當事人後與某乙經代書簽訂契約並約定違約金，惟至預售屋開放換約時，某乙突然反悔聲稱要自住，且房價已上漲，其獲利遠超過違約金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 某甲非房屋持有人卻簽立載明需為持有人之同意使用書，是否構成偽造文書罪？
• 某甲以不實身分誘使當事人支付回扣金，是否構成詐欺取財罪？
• 某乙簽約後反悔不換約，且獲利遠大於違約金，是否構成惡意詐欺？
• 當事人應循民事或刑事途徑救濟，抑或雙管齊下？
• 某甲勸說不做履約保證，對當事人權益保障有何影響？

三、相關法條

• 刑法第210條 — 偽造私文書罪
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪
• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第250條 — 違約金之約定
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者應確保廣告真實
• 民法第179條 — 不當得利之返還

四、法律分析

就某甲之行為而言，其非房屋實際持有人卻簽立載有「需為房屋持有人」之同意使用書，虛偽表彰其為持有人身分，可能構成刑法第210條偽造私文書罪。此外，某甲以不實之持有人身分向當事人收取回扣金，使當事人陷於錯誤而交付金錢，符合刑法第339條第1項詐欺取財罪之構成要件。當事人得對某甲提起刑事告訴，並附帶民事訴訟請求返還回扣金及損害賠償。

至於某乙之行為，其與當事人簽訂契約後反悔不履行換約義務，主要屬民事違約問題。某乙雖因房價上漲獲利遠超過違約金，但刑法上之詐欺罪須證明行為人「自始」即有不法所有意圖，若某乙於簽約時確有履約意願，嗣後因房價上漲始反悔，較難成立詐欺罪。惟當事人仍得依契約主張違約金，若違約金數額顯不相當，亦得依民法第252條請求法院酌增。此外，當事人得依民法第226條請求因不履行所生之損害賠償，包括房價差額之損失。

建議當事人對某甲之偽造文書及詐欺行為向警察機關報案或向地檢署提出告訴，同時對某甲及某乙分別提起民事訴訟。對某甲請求返還回扣金及損害賠償，對某乙請求給付違約金及損害賠償。未辦理履約保證雖屬當事人自行決定，但某甲以話術勸說不做履保，可作為其施用詐術之佐證。

五、結論與建議

結論：某甲之行為可能構成偽造文書及詐欺罪，當事人得提出刑事告訴；某乙之反悔主要屬民事違約，當事人得請求違約金及損害賠償。建議以民刑事雙管齊下之方式處理。

1. 對某甲提出刑事告訴：攜帶同意使用書、回扣金收據、通訊紀錄等證據，向警察機關報案或向地檢署提出偽造文書及詐欺之告訴。
2. 保全所有書面及通訊證據：彙整與某甲、某乙間之所有對話紀錄、契約書、收據、匯款紀錄等，作為訴訟之證據。
3. 對某甲提起民事訴訟：依不當得利及侵權行為請求某甲返還回扣金及賠償因此所受之損害。
4. 對某乙主張違約金及損害賠償：依契約約定請求違約金，並得請求房價上漲差額之損害賠償，如違約金不足填補損害，得請求法院酌增。
5. 委任律師發存證信函：先以律師函正式通知某甲及某乙，要求限期處理，並作為日後訴訟之催告證據。
6. 評估是否聲請假扣押：為防止某甲或某乙脫產，可考慮聲請假扣押以保全將來之執行。
7. 日後交易注意事項：預售屋轉讓交易務必辦理履約保證，確認賣方為實際持有人，並透過正規管道進行以保障權益。