問題611：已超時未收到土地租賃租金的處理步驟為何？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與親屬共有一筆土地（持分比例約百分之八十為四親等內親屬），將該土地出租予某停車場業者，租約約定自某年一月起按月繳納租金，每月十日為繳款期限。承租人僅繳納首期租金後即未再支付，出租人透過通訊軟體、電話語音留言及實際通話等方式催付租金，均未獲回應。租賃契約第九條第六款約定：遲付租金一個月經甲方催告後，乙方仍未支付達兩個月者，甲方得無條件終止契約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人遲付租金達兩個月以上，出租人依契約約定及民法規定終止租約之要件為何？
• 共有土地之出租人行使終止權時，是否需全體共有人同意？
• 出租人催告之方式是否符合法律要件，通訊軟體留言及電話催告之證據效力如何？
• 終止租約後，出租人得請求承租人返還土地及給付積欠租金之程序為何？

三、相關法條

• 民法第440條 — 承租人租金遲付經催告後出租人得終止契約
• 民法第450條 — 租賃契約之期限與終止
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後租賃物之返還
• 民法第820條 — 共有物之管理及處分
• 土地法第34條之1 — 共有土地處分之多數決規定
• 民事訴訟法第244條 — 起訴狀應記載事項

四、法律分析

本案承租人自繳納首期租金後即未再支付後續租金，且經出租人以多種方式催告均未獲回應，已符合民法第440條第1項「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」之要件。此外，租賃契約第九條第六款亦明定遲付租金一個月經催告後仍未支付達兩個月者得終止契約，契約約定與法律規定一致，出租人之終止權基礎明確。

就催告方式而言，法律並未限定催告須以書面為之，通訊軟體留言、電話錄音等均得作為催告之證據。惟為確保證據力及法律效果之明確，建議出租人以存證信函為正式催告，載明積欠租金金額、催告期限及逾期終止之意旨。存證信函由郵局保存副本，具有較高之證據力。又本案土地為共有，依民法第820條規定，共有物之管理須經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，終止租約屬管理行為之一環，須取得共有人多數決之授權。

若承租人經正式催告後仍拒絕繳租，出租人得發函終止租約，並請求返還土地。如承租人拒不返還，出租人須向管轄法院提起民事訴訟，請求遷讓返還土地並給付積欠租金及遲延利息。依最高法院相關實務見解，出租人終止租約後，承租人繼續占用土地者，出租人得併請求相當於租金之不當得利。

五、結論與建議

結論：承租人遲付租金逾兩個月經催告未果，出租人依契約約定及民法第440條規定得終止租約。共有土地之終止須經共有人多數決同意，建議儘速以存證信函正式催告並保全證據。

1. 取得共有人同意：召集全體共有人討論，取得過半數共有人之書面同意，授權行使終止租約及後續訴訟事宜。
2. 以存證信函正式催告：向承租人寄發存證信函，載明積欠租金總額、限期繳納之期限（建議15日），並註明逾期將依約終止契約。
3. 保全催告證據：彙整先前透過通訊軟體、電話催告之截圖、通話紀錄等，作為已多次催告之佐證。
4. 催告期滿後發終止通知：催告期限屆滿承租人仍未繳納者，再以存證信函通知正式終止租約，要求限期騰空返還土地。
5. 提起民事訴訟：承租人拒不返還土地者，向土地所在地之地方法院提起遷讓返還土地之訴，併請求給付積欠租金及不當得利。
6. 聲請假處分或假扣押：如有承租人脫產之虞，可聲請假扣押以保全債權。
7. 委任律師協助：建議委任專業律師處理催告函撰寫、訴訟程序及強制執行事宜，以確保權益。