問題602：房屋建築佔用鄰地，建商要求簽道路同意書怎麼辦？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買成屋後，近期有非原建商之新建商主張當事人房屋有一角（車庫外柱子約21.25平方公分）佔用到建商擬贈與政府之土地，縣政府要求建商取得當事人同意後始得辦理捐贈。當初購買成屋時，原建商並未告知該角落土地不屬於買賣範圍。當事人詢問是否有義務簽署道路同意協議書，以及不簽署之法律後果。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋部分建築佔用鄰地，是否構成民法上之越界建築？屋主應如何處理？
• 新建商要求無條件簽署道路同意書，屋主是否有法律上之義務？
• 原建商出售成屋時未告知佔用鄰地之事實，是否構成物之瑕疵擔保責任？
• 若屋主不簽署同意書，建商或政府得否強制拆除越界部分？

三、相關法條

• 民法第796條 — 越界建築之處理及鄰地所有人之異議權
• 民法第796條之1 — 越界建築之損害賠償與購買請求權
• 民法第354條 — 出賣人物之瑕疵擔保責任
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權
• 建築法第25條 — 建築物之建造應經主管機關許可
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之處分

四、法律分析

本案涉及越界建築之法律問題。依民法第796條規定，土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即時提出異議，不得請求移去或變更其房屋。本案房屋係由原建商所建，越界面積僅約21.25平方公分，屬極為輕微之越界情形。新建商取得該鄰地後始發現此情形，其是否得請求拆除，應視原建商建造時鄰地所有人是否已知悉越界而定。

就屋主是否有義務簽署道路同意書而言，屋主並無法律上之義務無條件配合簽署。建商要求簽署係因縣政府行政程序之需要，並非基於屋主之法律義務。屋主可以此作為協商籌碼，要求建商提供合理補償，例如支付越界佔用部分之土地使用對價、或由建商負責解決越界問題。若屋主拒絕簽署，建商可能之法律途徑為依民法第767條訴請拆除越界部分，但法院考量越界面積極小、拆除將造成屋主重大損害等因素，依民法第796條之1規定，極可能判決以金錢補償替代拆除。

此外，原建商出售成屋時未告知越界佔用之事實，可能構成民法第354條物之瑕疵擔保責任。當事人得向原建商主張減少價金或損害賠償，但應注意民法第365條規定之除斥期間（發現瑕疵後六個月內或交付後五年內）。

五、結論與建議

結論：屋主並無法律義務無條件簽署道路同意書，可以此作為協商籌碼要求合理補償。越界面積極小，建商即使訴訟亦難以獲得拆除判決，法院通常判決以金錢補償替代。

1. 調閱土地登記資料：至地政事務所確認房屋建物測量成果圖與鄰地地界線之實際關係，釐清越界之具體範圍。
2. 勿輕率簽署文件：在未獲合理補償或條件前，不宜簽署任何放棄權利之文件，以免日後權益受損。
3. 與建商協商補償條件：要求建商提出具體補償方案，例如支付佔用對價、辦理地上權設定或由建商負擔解決越界之所有費用。
4. 評估向原建商求償：確認購屋合約內容及瑕疵擔保時效，評估向原建商主張物之瑕疵擔保責任之可行性。
5. 委任律師協助協商：建議委任不動產專業律師代為與建商協商，確保權益不受損害。
6. 留存所有溝通紀錄：保留與建商、縣政府間之所有書面往來及通訊紀錄，作為日後訴訟之證據。