問題601：親戚借名登記房屋，長期未還貸且佔用，如何取回？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之親戚因房屋已設定第二順位抵押權且原有房貸繳款困難，遂請求當事人以其較優之信用條件辦理買賣過戶，由當事人成為房屋登記名義人及貸款人，雙方僅有口頭約定親戚將按月繳納房貸並短期內買回。然而三年過去，親戚不僅未買回房屋且持續居住其中，房貸亦長期未確實繳納，當事人為維護個人信用被迫代繳，後因還款壓力過大而自行辦理房屋增貸。當事人現詢問可否請求親戚搬離、增貸行為是否構成侵佔，以及過戶時是否有不利設定之風險。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人與親戚間之法律關係究屬借名登記或真正買賣，對所有權歸屬有何影響？
• 當事人身為登記名義人，得否依民法第767條請求親戚返還房屋？
• 當事人就自己名下房屋辦理增貸，是否構成刑法上之侵佔罪？
• 過戶當時當事人未親自到場，是否可能存在不利之設定或約定？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除妨害、防止妨害）
• 民法第758條 — 不動產物權之登記生效主義
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 刑法第335條 — 侵佔罪之構成要件
• 土地登記規則第7條 — 登記之公信力
• 民事訴訟法第244條 — 起訴之程式要件

四、法律分析

本案核心爭點在於當事人與親戚間之法律關係性質。依最高法院106年度台上字第1166號判決意旨，借名登記契約係當事人約定一方將財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分之無名契約。然而本案中，當事人已實際承擔貸款、維護信用，親戚既未依約繳款亦未買回房屋，若親戚主張借名登記關係存在，依舉證責任分配原則，應由親戚負舉證之責。由於雙方僅有口頭約定且無書面契約，親戚之舉證難度甚高。

就所有權行使而言，依民法第758條規定，不動產物權經登記者始生效力，當事人為登記名義人，依法享有完整所有權。依民法第767條，所有人得請求無權占有人返還所有物。親戚長期居住於該房屋若無合法占有權源，當事人得請求其搬離。至於增貸行為，當事人既為合法所有權人，就自己名下不動產向銀行辦理增貸係行使所有權之處分權能，並非持有他人之物而據為己有，故不構成刑法第335條侵佔罪之構成要件。

關於過戶時之風險，當事人雖未親自到場，但不動產移轉登記須經地政機關審查，若已完成登記且登記簿謄本上無不利設定（如預告登記、信託登記等），則當事人之所有權應屬完整。建議當事人至地政事務所調閱最新登記簿謄本確認。

五、結論與建議

結論：當事人為房屋之登記名義人，依法享有所有權，得請求親戚搬離。就自己名下房屋辦理增貸不構成侵佔罪。惟應注意親戚是否可能主張借名登記關係以爭奪所有權。

1. 調閱登記簿謄本：至地政事務所調閱房屋及土地之最新登記簿謄本，確認有無預告登記、信託登記或其他不利設定。
2. 發存證信函催告搬離：以存證信函通知親戚限期搬離，載明其無合法占有權源，逾期將依法訴請遷讓。
3. 蒐集代繳房貸之證據：彙整所有代繳房貸之銀行轉帳紀錄、繳款證明，作為將來訴訟或求償之依據。
4. 提起遷讓房屋之訴：若催告無效，委任律師向法院起訴請求遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利。
5. 就代繳房貸部分請求返還：依民法第179條不當得利規定，向親戚請求返還當事人代為繳納之房貸金額。
6. 保留口頭約定之相關證據：整理與親戚間之通訊紀錄（如LINE對話、簡訊），證明親戚曾承諾繳款及買回。
7. 諮詢專業律師評估訴訟策略：鑒於本案涉及借名登記爭議，建議委請不動產專業律師進行完整法律評估。