問題603：房價上漲賣方想違約不賣，買方可否請求繼續履約？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過仲介購買某地透天厝，因賣方希望降低房地合一稅而約定延後至隔年交屋，當事人先將部分款項存入履保帳戶。當事人依約辦理貸款並獲銀行核准，惟賣方以房價半年內上漲約500萬元為由，通知欲毀約不賣。當事人依原計畫繼續匯款至履保帳戶，賣方反指當事人蓄意求償而揚言提告。當事人質疑賣方提告是否成立，並詢問可否訴請法院判決賣方繼續履約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方以房價上漲為由片面毀約，是否構成債務不履行？買方有何救濟途徑？
• 買方依約匯款至履保帳戶，賣方主張買方蓄意求償而提告，是否具有法律依據？
• 買方得否訴請法院判命賣方繼續履行不動產買賣契約（移轉登記）？
• 若賣方確定違約，買方得請求之損害賠償範圍為何？
• 雙方約定延後交屋以降低稅負，是否影響契約效力？

三、相關法條

• 民法第199條 — 債權人得請求債務人給付（履行請求權）
• 民法第254條 — 給付遲延經催告後之解除權
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能之損害賠償
• 民法第256條 — 給付不能時之解除權
• 民法第348條 — 出賣人之移轉義務
• 民法第250條 — 違約金之約定
• 民事訴訟法第244條 — 起訴之程式

四、法律分析

本案買賣契約既已成立且雙方已開始履行（買方匯款至履保帳戶、辦理貸款），賣方不得僅因房價上漲而片面拒絕履約。依民法第348條，出賣人有移轉不動產所有權予買受人之義務。賣方拒絕履行構成民法第226條之債務不履行（可歸責於債務人之事由致給付不能或遲延），買方得依民法第254條催告後解除契約並請求損害賠償，亦得依民法第199條請求法院判命賣方繼續履約。依最高法院實務見解，不動產買賣契約之買受人得訴請法院判命出賣人辦理所有權移轉登記，此為強制履行之途徑。

就賣方指控買方蓄意求償一事，買方依約匯款至履保帳戶係履行契約義務之正當行為，並非蓄意加害。賣方以此提告，無論係主張民事侵權行為或刑事詐欺，均難以成立。買方之匯款行為正足以證明其有履約誠意，反而強化買方之訴訟地位。至於雙方約定延後交屋以降低賣方房地合一稅負擔，此屬當事人間之自由約定，雖涉及稅務規劃之道德爭議，但不影響買賣契約之效力。

買方之損害賠償範圍包括：契約約定之違約金、因房價上漲而增加之購屋成本（差額損害）、辦理貸款之費用、時間成本及機會成本等。依實務見解，法院得審酌具體個案情形酌定合理之損害賠償金額。

五、結論與建議

結論：賣方因房價上漲片面毀約構成債務不履行，買方得選擇訴請繼續履約或解除契約請求損害賠償。買方依約匯款並無不法，賣方之提告主張難以成立。

1. 立即發存證信函催告履約：以存證信函催告賣方於合理期限內依約辦理過戶及交屋，並載明逾期將依法追究。
2. 保全所有契約及付款證據：彙整買賣契約、履保匯款紀錄、銀行核貸通知、與仲介及賣方之通訊紀錄等。
3. 向法院聲請假處分：為防止賣方在訴訟期間將房屋移轉予第三人，可向法院聲請假處分禁止賣方處分該不動產。
4. 提起請求移轉登記之訴：委任律師向法院起訴請求賣方辦理不動產所有權移轉登記及交付房屋。
5. 備位請求損害賠償：若繼續履約有困難，可備位主張解除契約並請求違約金及差額損害賠償。
6. 就賣方之不當提告保留反訴權利：若賣方確實提告，可於訴訟中反訴請求損害賠償。
7. 委任專業不動產律師全程處理：本案金額龐大且涉及多重法律關係，建議委任專業律師擬定完整訴訟策略。