問題600：合約未到期但房客嚴重爭執影響社區安寧，可否提前解約？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東將某社區大樓房屋出租予一單親家庭，簽訂一年租約但未辦理公證。房客搬入時未經告知即雇用吊車搬運大型家具並拆卸窗戶，入住不久後其父子即發生深夜嚴重爭吵，社區主委通報並報警處理達三次。房東曾透過仲介表達解約意願並願賠償兩個月押金加一個月租金，但房客以已投入搬家費用為由拒絕。一個月後房客再度深夜爭吵，主委要求房東處理並請房客搬離，房東詢問有無法律途徑可強制提前解約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房客多次深夜嚴重爭吵影響社區安寧，是否構成租約之違約事由，房東得否據以提前終止租約？
• 房客未經告知擅自拆卸窗戶及使用吊車搬運，是否已違反租賃契約之善良管理人注意義務？
• 未經公證之租約，對於房東行使終止權有何影響？
• 管委會可否依公寓大廈管理條例對妨害安寧之住戶採取強制措施？
• 房東提前終止租約時，是否仍須對房客為金錢補償？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物
• 民法第438條 — 承租人違反使用收益方法之效果
• 民法第440條 — 租金支付遲延與催告終止
• 公寓大廈管理條例第16條 — 住戶不得任意發生喧囂等妨害安寧之行為
• 公寓大廈管理條例第22條 — 住戶違反義務經催告仍不改善之強制遷離
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

本案房客父子多次深夜嚴重爭吵，導致警方出動三次以上，已構成對社區住戶安寧權之重大侵害。依公寓大廈管理條例第16條第1項規定，住戶不得任意發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。房客之行為明顯違反此規定。就租賃關係而言，承租人依民法第432條負有以善良管理人注意義務使用租賃物之責任，多次深夜嚴重爭吵已逾越一般社會生活容忍之範圍，構成違反租賃契約義務之行為。

房東得依民法第438條規定，以房客違反租賃物之使用方法為由，經催告限期改善後終止租約。本案房東先前已透過仲介口頭通知房客，但房客承諾改善後再度違犯，足證催告已無效果。建議房東再以存證信函正式催告，載明具體違約事實（爭吵日期、報警次數），限期7至14日內改善，逾期不改善即終止租約。此外，房客搬入時擅自拆卸窗戶，亦屬損害租賃物之行為，可一併作為終止事由。

關於管委會之角色，依公寓大廈管理條例第22條規定，住戶違反第16條之義務，經催告仍不改善者，管委會得報請主管機關依法處理，甚至訴請法院強制其遷離。此條文雖以區分所有權人或住戶為對象，但承租人亦屬住戶範圍。房東可與管委會協力，由管委會依法催告後報請主管機關處置，作為雙管齊下之策略。至於租約未經公證並不影響終止權之行使，僅影響到期後若房客拒不搬遷，房東無法逕以公證書聲請強制執行，須另行起訴。

五、結論與建議

結論：房客多次深夜嚴重爭吵影響社區安寧，構成違反租賃義務及公寓大廈管理條例之行為，房東經催告後得提前終止租約。因租約未公證，若房客拒不搬遷，須透過訴訟途徑強制執行。

1. 蒐集完整證據：彙整所有報警紀錄、主委通知訊息、鄰居投訴紀錄及拆卸窗戶之照片，作為違約事實之證據。
2. 發存證信函正式催告：以存證信函明確列舉違約事實，限期改善，並載明逾期將終止租約之意思表示。
3. 限期屆滿後發終止通知：若房客於催告期限內未改善或再度違犯，以存證信函通知正式終止租賃契約。
4. 協請管委會依公寓大廈管理條例處理：請管委會依第22條催告並報請主管機關處理，形成雙重法律壓力。
5. 必要時提起遷讓房屋之訴：若房客拒不搬離，委任律師向法院起訴請求遷讓返還房屋及給付相當於租金之不當得利。
6. 就房屋損害部分求償：就房客擅自拆卸窗戶等損害，一併請求回復原狀或損害賠償，並自押金中扣除。
7. 日後租約加入公證及安寧條款：建議未來出租時辦理租約公證，並於租約中明訂安寧條款及違約即解約之約定。