房仲超期追討仲介費：簽署專任約期滿保護期後應如何拒絕？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某買方曾透過房屋仲介看房，並簽署買賣意願書及服務費承諾書，但房仲實際上並未將該斡旋提交予屋主，屋主並不知道有人下斡旋。屋主與該仲介簽有專任委託約，到期日為8月31日，約定期滿後有2個月保護期（至10月31日）。買方後來自行找到屋主，並非透過仲介介紹。買方計畫等到11月15日保護期結束後，再直接與屋主簽署買賣契約，以避免支付仲介費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買方簽署之服務費承諾書，在仲介未實際進行斡旋且未介紹買賣雙方認識的情況下，是否仍具有拘束力？
• 專任約保護期（至10月31日）屆滿後，仲介是否仍可對11月15日成交之買賣主張仲介費請求權？
• 買方係自行找到屋主而非仲介介紹，仲介之居間報酬請求權是否成立？
• 買方刻意等待保護期結束後才成交，仲介能否主張此為規避行為而仍請求報酬？

三、相關法條

民法第565條：居間人因媒介成立契約而得請求報酬，以實際促成交易為前提。

民法第568條：居間人之報酬請求權於契約因其媒介而成立時始發生。

不動產經紀業管理條例第19條：經紀業收取仲介費用應明訂於契約，買賣雙方合計不得超過成交價百分之六。

不動產經紀業管理條例第22條：委託契約屆滿後之保護期約定，仲介於保護期內對其曾介紹之客戶成交者得請求報酬。

四、法律分析

（1）仲介報酬請求權之成立要件與服務費承諾書之效力
依民法第565條及第568條，居間人（仲介）之報酬請求權須以「因其媒介而成立契約」為要件。換言之，仲介必須實際提供媒介服務，促成買賣雙方認識或達成交易，方得請求報酬。本案中，仲介雖曾帶買方看房，但實際上並未將買方之斡旋提交予屋主，屋主甚至不知有人下斡旋，買方最終係自行找到屋主。仲介對於本次交易之實際貢獻極為有限，難以主張其「媒介」促成了交易。至於買方簽署之服務費承諾書，雖具有契約效力，但該承諾書之前提應為仲介確實提供了約定之服務。若仲介未盡居間義務（如未將斡旋提交屋主），則承諾書之報酬請求基礎已不存在，買方得主張仲介未履行其義務而拒絕給付。

（2）保護期條款之適用範圍與刻意等待之法律風險
專任委託約之保護期條款，其立法目的係防止委託人（屋主）在專任期滿後，將仲介曾經介紹之買方私下成交以規避仲介費。保護期條款之適用對象通常為「仲介曾介紹之客戶」。本案之關鍵在於：仲介雖曾帶買方看房，但並未正式將買方介紹予屋主，屋主不知買方之存在，故買方是否屬於仲介「曾介紹之客戶」存在爭議。若法院認定仲介確實未向屋主介紹該買方，則保護期條款對該筆交易不適用，無論成交日期為何。然而，買方仍應注意風險：若仲介能舉證曾帶買方看過該房屋（如帶看紀錄、簽名簿等），法院仍可能認定買方係經由仲介接觸該物件，進而認定保護期條款可適用。建議買方保存自行找到屋主之完整證據鏈。

五、結論與建議

1. 確認仲介實際服務內容：釐清仲介是否確實未將斡旋提交屋主、是否有帶看紀錄，蒐集相關證據證明仲介未完成居間義務。
2. 保存自行接觸屋主之證據：保留所有自行尋找屋主之過程紀錄，包括透過何種管道聯繫、通訊紀錄、見面經過等，以證明交易非經仲介媒介。
3. 審慎處理服務費承諾書：檢視承諾書之具體條款內容，確認其生效條件是否包含仲介實際完成服務，若有疑義可諮詢律師評估承諾書之拘束力。
4. 確保成交日期在保護期屆滿後：買賣契約之簽署日期務必在保護期（10月31日）結束之後，簽約時間應有明確書面紀錄。
5. 預先諮詢律師評估風險：鑑於仲介可能日後主張仲介費，建議在簽署買賣契約前先委任律師評估法律風險，必要時發存證信函予仲介釐清權利義務關係。