問題595：房屋買賣金額與實價登錄不符，仲介配合作價如何處理？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為首次購屋之買方，與賣方議定房屋成交價為715萬元，但簽約時仲介以「不要寫高否則賣方會賠錢」為由，將合約記載金額降為692萬元。當事人事後詢問仲介，得知此舉係為配合賣方降低稅負。交屋前仲介通知當事人須另以現金支付23萬元價差（含冷氣費7萬元及其他款項16萬元）給賣方。當事人認為遭仲介誤導，若事先知悉係為避稅而降低登載價金，絕不會同意此安排。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 仲介與賣方配合將合約價金低報，是否構成對買方之詐欺？買方得否撤銷意思表示？
• 合約記載692萬元與實際成交價715萬元不符，該買賣契約之效力為何？
• 不實申報實價登錄，買賣雙方及仲介各負何種法律責任？
• 買方若配合以現金支付價差，日後轉售時稅基偏低是否造成自身不利？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第87條 — 通謀虛偽意思表示之效力
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 土地法第47條之3 — 不動產成交案件實際資訊申報
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者應確保廣告內容之真實
• 刑法第214條 — 使公務員登載不實罪

四、法律分析

本案涉及不動產買賣中仲介配合賣方「作價」之法律問題。實際成交價715萬元，合約卻僅記載692萬元，兩者差額23萬元以「冷氣費」及「價差款」名義要求買方另行現金支付。此種安排之本質為通謀虛偽表示，依民法第87條第1項規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但虛偽表示之無效不得對抗善意第三人。合約記載之692萬元為虛偽表示，隱藏行為（真實成交價715萬元）仍屬有效。

對買方而言，若事先不知此為避稅安排，係受仲介誤導而簽署記載不實金額之合約，得依民法第92條主張受詐欺而撤銷該部分之意思表示。此外，配合低報成交價將造成買方日後轉售時取得成本僅692萬元，增加房地合一稅之稅基差額，對買方明顯不利。在刑事責任方面，不實申報實價登錄使地政機關登載不實資料，可能涉及刑法第214條使公務員登載不實罪，買賣雙方及仲介均有被追訴之風險。

建議買方明確拒絕配合作價安排，要求依實際成交價715萬元重新簽立買賣契約，並據實申報實價登錄。若賣方或仲介不同意，買方得以受詐欺為由撤銷意思表示，並向仲介請求因不實資訊造成之損害賠償。保留仲介傳送之訊息截圖及所有對話紀錄作為證據至關重要。

五、結論與建議

結論：仲介配合賣方低報成交價構成不實申報，買方若不知情可主張受詐欺。配合作價將使買方日後轉售時稅負增加，且有刑事風險。應堅持依實際成交價簽約並據實申報。

1. 保全證據：截圖保存仲介傳送之訊息及所有對話紀錄，包含仲介坦承「配合打低」之文字。
2. 書面要求更正合約：以存證信函或書面通知賣方及仲介，要求將買賣合約價金更正為實際成交價715萬元。
3. 拒絕以現金支付價差：明確拒絕以現金另行支付23萬元之安排，所有款項應透過履約保證帳戶支付。
4. 向主管機關檢舉：若仲介堅持不配合更正，得向當地地政局或不動產經紀業主管機關檢舉其協助不實登錄之行為。
5. 評估解約之可能：若雙方無法就合約金額達成共識，得依民法第92條撤銷受詐欺之意思表示，並主張回復原狀。
6. 諮詢專業律師：因涉及不動產交易安全及潛在刑事責任，建議儘速委任律師評估後續處理方案。