問題594：違建房屋出租遭欠租，如何聲請支付命令及遷讓返還？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人將一處違章建築出租予房客，該房客已積欠三個月租金且表明不繼續承租，但其生財器具仍放置於屋內未搬離。當事人擬先聲請支付命令催討欠租，若房客提出異議則轉入訴訟調解程序。然該違建無正式門牌地址，當事人不知訴狀上應如何填寫座落位址。此外，當事人亦詢問遷讓返還房屋之請求權基礎及訴訟標的金額之計算方式，因該房屋無稅籍登記。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 違建房屋無門牌地址，聲請支付命令或起訴時訴狀之座落位址應如何記載？
• 違建房屋之租賃契約是否有效？出租人對違建是否有事實上處分權？
• 遷讓返還違建房屋之請求權基礎為何？應依民法第455條或第962條主張？
• 違建無稅籍無權狀，訴訟標的金額應如何評估計算？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃之定義
• 民法第440條 — 租金支付遲延之催告與終止
• 民法第455條 — 租賃物之返還
• 民法第962條 — 占有人之物上請求權
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請
• 民事訴訟法第77條之1 — 訴訟標的價額之核定
• 建築法第25條 — 建築物非經許可不得擅自建造

四、法律分析

首先，違建雖屬未經許可之建築物，但其租賃契約之效力不受影響。依實務見解，違章建築之出租人雖非所有權人，但對該建物有事實上之處分權，租賃契約仍屬有效（最高法院86年度台上字第2272號判決參照）。因此，當事人得基於租賃關係向房客主張欠租之給付請求權及租約終止後之返還義務。

關於訴狀座落位址之記載，因該違建無正式門牌，實務上可以相鄰有門牌建物之相對位置加以描述，例如「某路某號旁之未保存登記鐵皮建物」，並附上建物現場照片、地籍圖或Google地圖截圖標示位置，以利法院特定標的物。遷讓返還房屋之請求權基礎，主要可依民法第455條（租約終止後承租人應返還租賃物），若涉及占有保護，亦得依民法第962條主張。因當事人為出租人，以租賃關係終止後之返還請求較為適當。

關於訴訟標的金額，遷讓返還房屋之訴訟標的價額，依民事訴訟法第77條之1規定，以房屋之現值核定。因違建無稅籍，可以租金年額之合理倍數估算，或委請不動產估價師鑑定。實務上法院亦常以房屋課稅現值為參考，若無稅籍則以當事人主張之價額為準，由法院依職權核定。欠租部分之支付命令聲請則單純以欠租金額為請求標的。

五、結論與建議

結論：違建租賃契約有效，出租人得依租賃關係催討欠租及請求返還房屋。訴狀座落位址可以相鄰建物之相對位置描述並附圖說明。訴訟標的金額可依租金年額估算，由法院核定。

1. 先行催告終止租約：依民法第440條發存證信函催告房客限期繳付欠租，逾期未付即行使終止租約之意思表示。
2. 聲請支付命令追討欠租：就三個月欠租金額向法院聲請支付命令，座落位址以附近有門牌建物之相對位置描述。
3. 準備建物位置證明資料：拍攝違建現場照片、取得地籍圖謄本、列印Google地圖截圖標示位置，作為訴訟特定標的物之用。
4. 提起遷讓返還房屋之訴：若房客未搬離，以租約終止後民法第455條為請求權基礎，起訴請求遷讓返還房屋並搬離生財器具。
5. 一併請求相當於租金之不當得利：就房客拒不搬離期間，依民法第179條請求相當於租金之不當得利。
6. 注意違建之法律風險：違建有遭主管機關查報拆除之風險，日後應審慎評估是否繼續出租違建之法律風險。