問題593：欠房租聲請支付命令之條件與送達問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東出租房屋予房客，房客積欠數月租金，房東已收取兩個月押金。房東欲聲請支付命令追討欠租，惟不確定是否須先扣除押金後仍欠兩個月以上方可聲請。此外，先前寄送之存證信函至房客戶籍地均遭郵局待領未收，房東查得房客名片上之公司營登地址，不確定寄至該處是否有效。房東亦詢問若確實找不到人，小額訴訟程序中可否聲請公示送達。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 聲請支付命令是否以欠租金額扣除押金後仍達一定數額為要件？
• 押金於何時得抵充欠繳之租金？租約存續中房東可否先行抵充？
• 支付命令之送達地址非戶籍地、且非本人收受時，送達是否合法有效？
• 相對人拒收或查無此人時，有何替代送達方式？小額訴訟得否聲請公示送達？

三、相關法條

• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請要件
• 民事訴訟法第509條 — 支付命令聲請狀應載事項
• 民事訴訟法第136條 — 補充送達（同居人或受僱人代收）
• 民事訴訟法第138條 — 寄存送達
• 民事訴訟法第149條 — 公示送達之要件
• 土地法第100條 — 房屋租賃之終止事由（欠租二個月以上）
• 民法第440條 — 租金支付遲延之催告與終止

四、法律分析

首先，關於聲請支付命令之要件，依民事訴訟法第508條規定，債權人之請求以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，得聲請法院對債務人核發支付命令。法律並未要求須先扣除押金後仍欠兩個月以上方得聲請。所謂「欠租達兩個月以上」係土地法第100條第3款關於終止租約之要件，與聲請支付命令之要件不同。押金依一般租賃實務，通常於租約終止後始進行扣抵，租約存續期間房東原則上不得逕行以押金抵充欠租，故房東得就全部欠租金額聲請支付命令。

關於送達問題，支付命令須合法送達相對人始生效力，且依民事訴訟法第515條規定，支付命令不得為公示送達。因此送達地址之正確性至關重要。若寄至戶籍地遭待領，法院會進行寄存送達（依第138條），但支付命令之寄存送達仍有爭議。房東可嘗試提供房客之實際居住地或工作場所地址，由法院向該地址送達。若法院認定送達不合法而駁回支付命令，房東可改提小額訴訟（欠租金額在50萬元以下），小額訴訟程序中得依民事訴訟法第149條聲請公示送達。

建議房東在聲請支付命令時盡量提供多個送達地址，包含戶籍地址、租屋地址及工作場所地址。若支付命令因送達問題未能順利核發，改以小額訴訟方式進行，程序上較具彈性，亦可聲請公示送達。

五、結論與建議

結論：聲請支付命令不以扣除押金後仍欠兩個月為要件，房東可就全部欠租金額聲請。支付命令不得公示送達，若送達困難可改提小額訴訟並聲請公示送達。

1. 整理欠租證據：備齊租賃契約、租金繳納紀錄、存證信函及回執等文件，作為聲請支付命令之佐證。
2. 提供多個送達地址：於聲請狀中載明房客之戶籍地、租屋地及工作場所地址，增加送達成功機率。
3. 聲請支付命令：向房客住所地之管轄法院聲請核發支付命令，聲請費用僅需500元。
4. 備妥小額訴訟方案：若支付命令因送達問題遭駁回，立即改提小額訴訟並聲請公示送達。
5. 同步催告終止租約：若欠租已達兩個月以上，依土地法第100條及民法第440條規定發函催告限期給付，逾期未付即終止租約。
6. 押金於租約終止後扣抵：租約終止並完成返還房屋後，再以押金抵充欠租及修繕費用，不足部分繼續追償。