問題585：租約到期後未續約數年，房東要賣房只給兩個月搬遷期

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為承租人，入住後第一年租約到期後即未再簽訂書面租約，繼續居住已數年。近日房東表示要出售房屋，給予當事人兩個月的搬遷時間。然而當事人尋找新租屋處需要約三個月的時間，兩個月的搬遷期限不足以完成搬遷，詢問在此情形下應如何處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約期滿後未再簽約而繼續居住，是否成立不定期租賃關係？
• 不定期租賃中，房東以出售房屋為由要求搬遷，是否屬土地法第100條之法定收回事由？
• 依買賣不破租賃原則，房屋出售後新屋主是否須繼受租賃關係？
• 房東給予兩個月搬遷期限是否合理？房客可否要求延長？

三、相關法條

• 民法第451條 — 租賃期滿後默示更新為不定期租賃
• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由
• 民法第450條 — 不定期租賃之終止
• 民法第422條 — 不動產租賃契約之期限規定

四、法律分析

依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。本案當事人於第一年租約到期後繼續居住數年，房東未曾表示反對，雙方已成立不定期租賃關係。不定期租賃對承租人之保障較定期租賃更為有利，因出租人之終止權受到嚴格限制。

依土地法第100條規定，出租人非有下列正當理由不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時；二、承租人違反約定使用房屋時；三、承租人積欠租金超過二個月以上時；四、承租人以房屋供違反法令之使用時；五、承租人違反租賃契約時。房東單純以「出售房屋」為由要求承租人搬遷，並不在上述法定事由之列。除非房東係因自住需要而收回，否則不得任意終止不定期租賃。

更重要的是，依民法第425條買賣不破租賃原則，出租人於租賃物交付後，承租人與出租人間之租賃契約對於受讓人仍繼續存在。換言之，即使房東將房屋出售，新屋主亦須繼受租賃關係，承租人得繼續居住。因此，房東要求兩個月內搬遷在法律上並無強制力。當事人可告知房東其享有不定期租賃之權利，並協商合理之搬遷時程及搬遷補償。

五、結論與建議

結論：租約到期後未續約繼續居住已成立不定期租賃，房東以出售房屋為由要求搬遷不符土地法第100條之法定收回事由。依買賣不破租賃原則，新買受人須繼受租賃關係，房客享有繼續居住之權利。

1. 向房東說明不定期租賃之法律效力：告知房東目前為不定期租賃關係，依法不得任意終止，出售房屋非法定收回事由。
2. 協商合理搬遷條件：若房客願意配合搬遷，可與房東協商合理之搬遷期限（如三至四個月）及搬遷補償金，以書面協議確認。
3. 持續按時繳付租金：在協商期間務必持續按時繳付租金並保留匯款紀錄，避免房東以欠租為由終止租約。
4. 保存租賃關係之證據：整理原始租約影本、繳租紀錄、水電費單據等，證明不定期租賃關係之存在。
5. 注意買賣不破租賃之適用：若房屋已出售，向新屋主主張買賣不破租賃原則，表明租賃關係繼續存在，新屋主須尊重承租人之居住權利。
6. 必要時尋求法律協助：若房東以斷水斷電或換鎖等方式強迫搬遷，此為違法行為，應向警方報案並委請律師處理。