問題579：提前搬離後房東拒退押金、拒還鑰匙，如何處理？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人簽訂兩年租約（月租三萬元），承租滿一年後因收入不穩擬提前搬離。四月初已將房屋清理乾淨並將鑰匙交還房東，惟因找不到租賃契約書尚未簽署書面終止協議。當事人告知房東有友人願接手承租，房東表示需看過再決定。其後當事人找回原租約，要求房東退還兩個月押金遭拒。當事人轉而要求取回鑰匙繼續承租亦遭拒絕。當事人質疑房東若將房屋轉租他人或擅自進入是否構成違法，以及租約是否已終止、押金能否退還。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人交還鑰匙、清空房屋之行為，是否構成租約之終止？
• 提前退租之承租人，是否得請求全額退還押金？
• 房東拒還鑰匙且拒退押金，其法律上之權利依據為何？
• 租約尚未正式書面終止，房東擅自進入或轉租是否構成侵權？
• 是否可認定係房東單方終止租約而不得扣押金？

三、相關法條

• 民法第450條 — 定期租賃之終止
• 民法第453條 — 定期租賃承租人提前終止之違約責任
• 民法第455條 — 租賃物返還義務
• 民法第259條 — 契約解除後之回復原狀義務
• 刑法第306條 — 侵入住宅罪
• 民法第179條 — 不當得利

四、法律分析

本案之核心爭議在於租約是否已有效終止。當事人清空房屋並交還鑰匙之行為，在法律上可被認定為以默示方式表達終止租約之意思。房東收受鑰匙且未即時反對，亦可認定其默示同意終止。惟因雙方未簽署書面終止協議，終止之時點及條件可能產生爭議。若租約中有提前終止之違約金條款（如須賠償一至二個月租金），房東得依約主張扣除。

關於押金退還，依一般租賃實務及相關行政規則，押金係擔保承租人履行義務之用，於租約終止且承租人履行交還義務後，出租人應返還押金。若承租人有欠租或損壞情形，房東得自押金中扣除，但應明列扣除項目及金額。房東不得以提前退租為由全額沒收押金，此種約定可能因顯失公平而無效。押金扣除後之餘額應返還承租人。

至於房東能否擅自進入房屋或轉租他人，需視租約是否已終止而定。若租約尚存續（承租人仍有租期利益），房東未經同意進入即可能涉及刑法第306條侵入住宅罪。但若租約已終止且承租人已交還鑰匙、清空物品，則房屋使用權已回歸房東，房東進入自有房屋並無不法。建議當事人儘速與房東協商簽署書面終止協議，明確押金結算方式，以杜絕爭議。

五、結論與建議

結論：交還鑰匙並清空房屋之行為可被認定為默示終止租約。房東得依契約約定扣除違約金，但不得全額沒收押金。建議雙方簽署書面終止協議以釐清權利義務。

1. 儘速與房東協商書面終止：主動聯繫房東，簽署租約終止協議書，明確載明終止日期、押金結算方式及雙方權利義務。
2. 檢視租約之違約條款：詳閱原租賃契約中關於提前終止之違約金約定，確認房東扣除押金之合法依據與金額。
3. 主張押金部分退還：即使提前退租須賠償違約金，房東僅得扣除合理金額，餘額仍應退還。押金全額沒收之約定可能無效。
4. 以存證信函催告退還：若協商不成，以存證信函正式催告房東於合理期限內退還應退之押金。
5. 保留所有溝通紀錄：留存與房東之通訊軟體對話、簡訊及通話紀錄，作為租約終止及押金爭議之證據。
6. 聲請調解或提起小額訴訟：若房東仍拒絕退還押金，可向區公所聲請調解，或向法院提起小額訴訟請求返還。