問題578：法定租賃關係可否主張土地法第104條優先承購權？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之房屋約15年前經最高法院判決確認與他人之土地間存有民法第425條之1之法定租賃關係。近日該土地所有人將土地出售予第三人，當事人欲了解是否得依土地法第104條主張優先承購權。當事人已查詢多筆判例，發現民法第425條之1屬法定租賃而土地法第104條適用之對象為意定租賃，對於法定租賃是否有類似之優先承購權規定感到疑惑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 民法第425條之1法定租賃關係是否適用土地法第104條之優先承購權？
• 法定租賃與意定租賃在優先承購權適用上有何區別？
• 當事人是否有其他法律途徑可主張優先購買之權利？
• 土地出售後，當事人之法定租賃關係是否仍受保障？

三、相關法條

• 土地法第104條 — 基地出賣時承租人之優先承購權
• 民法第425條之1 — 土地與建物分屬不同人時推定有租賃關係
• 民法第426條之2 — 租用基地建築房屋之優先承買權
• 土地法第34條之1 — 共有土地之處分及優先購買權
• 民法第425條 — 買賣不破租賃原則

四、法律分析

土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」此處所稱之「承租人」，依多數實務見解（最高法院95年度台上字第1480號判決參照），係指基於雙方當事人合意而成立之「意定租賃」關係。民法第425條之1之法定租賃關係，係法律為保護房屋使用人而擬制之租賃，性質上與當事人合意之意定租賃有別。

多數法院判決認為，土地法第104條之優先承購權為法律對承租人之特別保護，應從嚴解釋，不宜擴張適用於法定租賃。蓋法定租賃之承租人已受民法第425條之1之保護（推定租賃關係存在），不致因土地移轉而喪失使用房屋之權利。亦即，即使土地出售予第三人，法定租賃關係仍繼續存在，新土地所有人不得任意要求拆屋還地。

然而，學說上亦有肯定見解認為法定租賃之承租人亦應享有優先承購權，以徹底解決土地與建物分屬不同人之困境。建議當事人諮詢律師，評估是否有其他法律途徑可主張優先購買，例如透過協商與土地買受人達成購地協議。另需注意，法定租賃關係於土地移轉後仍存續，當事人之居住權益仍受保障，無須過度擔憂。

五、結論與建議

結論：依多數實務見解，民法第425條之1之法定租賃不適用土地法第104條優先承購權。但法定租賃關係於土地移轉後仍存續，新地主不得任意請求拆屋還地，當事人之居住使用權仍受保障。

1. 確認判決內容：重新審閱最高法院確定判決書，確認法定租賃關係之具體內容、租金計算方式及期限。
2. 通知土地買受人：主動聯繫土地新所有人，告知法定租賃關係之存在，並協商租金條件。
3. 評估協商購地可能：與新地主協商以合理價格購買土地，徹底解決土地與建物分屬不同人之問題。
4. 確認租金給付義務：法定租賃關係存續期間，應依判決所定條件按期支付租金予新地主，避免違約。
5. 諮詢律師評估其他途徑：委請律師研究是否有其他法律依據（如類推適用）可主張優先承購權。
6. 注意土地法第104條之行使期限：若律師認為有主張空間，應注意優先承購權須於接到通知後十日內行使。