問題580：簽約前屋主與房仲未告知陽台外推，可否解約？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人近日購入一間大樓，簽約時屋主與房仲均未告知該建物為二次施工（陽台外推）。買賣契約書及現況說明書上關於是否有增建或改建之欄位均勾選「否」。簽約約一個月後，房仲始通知當事人該建物確有陽台外推之情形。目前房屋仍登記於屋主名下，代書流程已全部暫停。當事人欲了解是否得循法律途徑解除契約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 陽台外推（二次施工）是否構成買賣標的物之瑕疵？
• 屋主及房仲於現況說明書勾選「否」，是否構成故意隱匿瑕疵？
• 買方得否依物之瑕疵擔保請求解除契約？
• 房仲未盡調查告知義務，應負何種法律責任？
• 尚未完成過戶登記，對買方行使解約權有何影響？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人得解除契約或減少價金
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保解除權之除斥期間（六個月）
• 民法第92條 — 因被詐欺所為之意思表示得撤銷
• 建築法第77條 — 建築物使用管理及違規之處理
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者應確保廣告內容之真實

四、法律分析

陽台外推屬於二次施工之違章建築，依建築法規定屬違法增建，存有被主管機關查報拆除之風險，且影響建物之結構安全與合法使用面積。此等情形構成民法第354條所定之物之瑕疵，因買賣標的不具備出賣人所保證之品質（現況說明書勾選無增改建）。出賣人於現況說明書故意勾選「否」以隱匿陽台外推之事實，依民法第360條規定，買受人除得解除契約外，並得請求損害賠償。

依民法第359條，買受人因物有瑕疵得解除契約或請求減少價金。本案買方發現瑕疵後，應於知悉瑕疵後六個月內行使解除權（民法第365條）。目前房屋尚未過戶、代書流程暫停，買方之法律地位較為有利，因不涉及不動產回復登記等複雜程序。此外，屋主故意隱匿瑕疵之行為亦可能構成民法第92條之詐欺，買方得於知悉後一年內撤銷其購買之意思表示。

房仲部分，依不動產經紀業管理條例，仲介業者有調查並據實告知買方關於不動產重要事項之義務。陽台外推屬重大事項，房仲未盡調查義務或故意隱匿，應與屋主負連帶損害賠償責任。建議買方儘速以存證信函向屋主及房仲表達解約之意思，並保留現況說明書、買賣契約書、房仲通知陽台外推之訊息紀錄等證據。

五、結論與建議

結論：陽台外推構成物之瑕疵，屋主及房仲故意隱匿，買方得依民法第359條解除契約並請求損害賠償。目前尚未過戶，解約之法律程序較為簡便，建議及早行使權利。

1. 立即寄發存證信函：向屋主及房仲寄發存證信函，明確表示因陽台外推瑕疵隱匿而解除買賣契約，並請求返還已付價金。
2. 保全所有書面證據：妥善保存買賣契約書、現況說明書（勾選否之頁面）、房仲事後通知陽台外推之訊息截圖等。
3. 注意解除權除斥期間：依民法第365條，瑕疵擔保之解除權應於知悉瑕疵後六個月內行使，切勿逾期。
4. 向房仲公司求償：房仲未盡調查告知義務，得同時向房仲個人及仲介公司主張連帶損害賠償。
5. 評估詐欺撤銷之途徑：若屋主確有故意詐欺之情形，亦可依民法第92條撤銷買賣契約之意思表示。
6. 委託律師處理：不動產買賣解約涉及金額較大且法律關係複雜，建議委任專業律師代為處理協商或訴訟事宜。
7. 向主管機關舉報違建：可向地方政府建管處舉報陽台外推之違章建築，取得公文作為瑕疵之佐證。