問題577：頂樓加蓋鐵皮屋產權歸屬與責任問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買五樓公寓一戶，原屋主強調六樓頂加鐵皮屋可供使用，但鄰居告知該頂加早已被舉報且鄰居不同意五樓住戶私用。當事人遂與原屋主協商權利瑕疵並折讓價金，等同僅購買五樓本身。然因頂加鐵皮老舊，拆除大隊告知若鐵皮砸傷人將以目前五樓住戶為求償對象。當事人希望請原屋主拆除，或簽署協議書約定日後鐵皮相關責任歸原屋主，詢問此協議書是否可行且具法律效力。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 頂樓加蓋鐵皮屋之事實上處分權歸屬於原屋主或現任五樓所有權人？
• 鐵皮屋老舊掉落致第三人受傷，依法應由何人負損害賠償責任？
• 雙方簽署之協議書約定責任歸原屋主，是否得對抗受害之第三人？
• 當事人得否請求原屋主拆除頂加鐵皮屋？其法律依據為何？

三、相關法條

• 民法第191條 — 工作物所有人之侵權責任（推定過失）
• 建築法第77條 — 建築物所有權人之維護管理義務
• 建築法第86條 — 違章建築之處理與拆除
• 公寓大廈管理條例第8條 — 公寓大廈外牆面及頂樓之使用限制
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 民法第354條 — 出賣人之權利瑕疵擔保

四、法律分析

頂樓加蓋鐵皮屋屬違章建築，無法辦理建物保存登記，故不存在法律上之「所有權」，僅有「事實上處分權」。事實上處分權原則歸屬於原始起造人，但若隨買賣移轉（即買賣契約包含頂加部分），則處分權隨之移轉。本案中，雙方已協商折讓價金並確認買賣範圍不含頂加，故頂加鐵皮之事實上處分權應仍歸原屋主。

然而，依民法第191條規定，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。實務上法院可能認定五樓住戶為頂樓之實際管領人而推定其責任，即使當事人主張頂加非其所有。此外，協議書之效力僅存在於雙方當事人間（債權之相對性），無法對抗受害之第三人。第三人仍得向當事人求償，當事人再依協議書向原屋主求償（內部求償權）。

最佳方案仍為請求原屋主拆除頂加鐵皮。若原屋主不願配合，當事人可主張頂加鐵皮屋影響其居住安全，依民法第767條請求排除侵害。亦可向建管機關舉報違建，由公權力介入拆除。若仍選擇簽署協議書，建議經公證以強化其效力，並明確約定原屋主應負擔之維護、修繕及損害賠償責任，以及違約之罰則。

五、結論與建議

結論：協議書在雙方間有效但無法對抗第三人，當事人仍可能被第三人求償後再向原屋主追償。最安全之方式為請求原屋主拆除頂加鐵皮，徹底排除風險。

1. 優先要求原屋主拆除：以存證信函正式要求原屋主限期拆除頂加鐵皮屋，消除安全隱患。
2. 向建管機關舉報違建：若原屋主不配合，向地方政府建管處舉報違章建築，由公權力介入處理。
3. 簽署協議書並公證：若無法拆除，協議書應經公證，明確約定原屋主負擔所有維護修繕費用及第三人損害賠償責任。
4. 投保相關責任保險：考慮投保建築物公共意外責任保險，降低鐵皮掉落致第三人受傷之賠償風險。
5. 定期檢查鐵皮狀況：於拆除前定期檢視鐵皮屋之結構安全，若有鬆脫立即通知原屋主處理或自行加固。
6. 諮詢律師完善協議書條款：委請律師草擬完整之協議書，涵蓋責任歸屬、維護義務、違約罰則及爭議處理條款。