問題547：租屋天花板發霉，房東要求房客負擔油漆費用合理嗎？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於一月入住某地租屋處，二月即通報浴室天花板發霉並自行清理。後續數月樓梯間亦出現黴菌，當事人於休假日定期清潔。五月底搬出時已徹底清潔並保持通風。入住期間多雨潮濕。房東於搬出後要求當事人支付二萬三千元油漆費用，並聲稱前任房客從未出現發霉問題。當事人質疑是否應負擔該筆費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 天花板及樓梯間發霉之成因為環境潮濕或房客使用不當，修繕責任應歸屬何人？
• 房客已盡定期清潔之義務，是否仍需負擔油漆修繕費用？
• 發霉是否屬於租賃物之自然耗損，應由房東自行負擔修繕？
• 房東主張前任房客未有此問題，是否足以證明發霉係當事人造成？

三、相關法條

• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第430條 — 租賃物不能合於約定使用時之終止權
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第437條 — 租賃物損害之通知義務
• 民法第455條 — 租賃物返還與回復原狀
• 土地法第97條 — 押租金之上限規定

四、法律分析

依民法第429條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。天花板及樓梯間之發霉若係因建築物本身防潮、通風設計不良或環境潮濕多雨所致，屬於房屋結構性問題，應由房東負責修繕。房客入住僅五個月即出現大面積發霉，且入住期間恰逢多雨季節，合理推斷發霉與環境因素密切相關，而非房客使用不當所致。

房東主張前任房客未出現發霉問題，此論據並不充分。發霉之發生受多重因素影響，包括氣候條件、建築老化、防水層劣化等，不同年度之氣候條件不同，不能以前任房客之經驗逕行推斷係當事人之過失。依舉證責任分配原則，房東主張房客造成損害，應由房東舉證證明發霉確係房客之使用行為所導致。

本案當事人於發現發霉後即通報房東並自行清理，休假日亦定期維護清潔，退租前已徹底打掃並保持通風，已善盡民法第432條所定之善良管理人注意義務。依住宅租賃定型化契約應記載事項，自然耗損及合理使用所致之損耗，不在承租人回復原狀之義務範圍。因此，房東要求房客負擔二萬三千元油漆費用，於法無據，房客得拒絕給付。

五、結論與建議

結論：天花板發霉係環境潮濕及建築結構因素所致，非房客使用不當造成，修繕費用應由房東負擔。房客已盡善良管理人之注意義務，無需支付油漆費用。房東之請求於法無據。

1. 以書面拒絕房東之不合理請求：以存證信函回覆房東，說明發霉成因為環境因素，房客已盡清潔義務，不應負擔油漆費用。
2. 提出已盡清潔義務之證據：整理租賃期間通報發霉、自行清潔之對話紀錄及照片，證明房客已盡善良管理人之注意義務。
3. 要求房東返還全額押金：發霉非房客過失所致，房東不得以此扣抵押金，應限期全額返還。
4. 蒐集環境潮濕之客觀證據：查詢租賃期間之氣象紀錄，佐證該段期間確實多雨潮濕，發霉與環境因素有關。
5. 如房東扣押金不還可聲請調解：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，費用低廉且程序簡便。
6. 必要時提起民事訴訟：若調解不成，可向法院提起返還押金之訴訟，請求房東返還押金及法定利息。