問題548：租約到期房東要求清洗冷氣、粉刷牆壁，合約未載明應如何應對？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

三名學生合租一間家庭式公寓，租約到期後未續約。房東要求房客請專人清洗三台冷氣內外機、粉刷所有房間牆壁及清洗洗衣機，但租賃合約中並未載明退租時應履行上述清潔義務。房東於簽約時曾主動減免每月一百元租金，現以此為由要求房客配合。房客感覺遭到情緒勒索，詢問應如何合理回應房東之要求。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約未載明之退租清潔義務，房東得否事後要求房客負擔？
• 房東減免租金一百元是否構成房客負擔額外清潔義務之對價約定？
• 冷氣清洗、牆壁粉刷及洗衣機清洗是否屬於正常使用之自然耗損範圍？
• 房客拒絕房東之要求，房東得否從押金中扣抵清潔費用？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立須當事人意思表示一致
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第455條 — 租賃物返還與回復原狀
• 土地法第97條 — 押租金上限與返還
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約之公平性

四、法律分析

依民法第153條規定，契約之成立須當事人互相意思表示一致。租賃合約中未載明退租時房客應清洗冷氣、粉刷牆壁或清洗洗衣機之義務，即雙方就此並未達成合意。房東不得於租約到期後片面增加房客之義務。契約自由原則下，雙方權利義務以書面合約之約定為準，房東之事後要求缺乏契約依據。

房東以簽約時減免每月一百元租金為由要求房客配合清潔，此論述並不成立。租金減免通常係議價結果，除非雙方於合約中明確約定減免租金之對價為退租時之特定清潔義務，否則不得事後任意牽連。每月一百元之減免金額與清洗三台冷氣、全室粉刷、清洗洗衣機之費用相差懸殊，更不可能構成合理之對價關係。

依住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，承租人回復原狀之義務不包含日常使用之自然耗損。冷氣機經正常使用後之灰塵累積、牆壁因時間推移而產生之輕微髒污、洗衣機之正常使用痕跡，均屬自然耗損範圍，依法應由房東自行負擔維護費用。實務上，法院多認為房東不得將設備之正常保養維護費用轉嫁予房客。因此，房客得明確拒絕房東之不合理要求，並要求房東依約全額退還押金。

五、結論與建議

結論：租約未約定退租清潔義務，房東不得事後要求房客清洗冷氣、粉刷牆壁及清洗洗衣機。正常使用之自然耗損由房東負擔，房客得合理拒絕並要求全額退還押金。

1. 以書面禮貌回覆房東：引用合約內容，說明退租清潔義務未列於合約中，無法配合額外之清潔要求。
2. 做好基本清潔即可：退租前將房屋做一般性清潔（清掃、擦拭），維持合理之整潔狀態，已符合回復原狀義務。
3. 拍照存證退租時之屋況：退租當日拍攝房屋各區域之照片及影片，留存退租時之屋況證據。
4. 要求房東限期返還押金：以書面催告房東於合理期間內返還全額押金，說明無合法扣抵事由。
5. 拒絕情緒勒索之要求：房東之減免租金一百元不構成退租清潔之對價，房客無需因此退讓。
6. 如房東扣押金不還可申請調解：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或向消費者保護官申訴。
7. 保存所有溝通紀錄：保留與房東往來之訊息、電話紀錄，作為日後維權之證據。