問題541：退租時房東要求清除所有汙漬，清潔費用如何分擔？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租房屋，入住時即發現環境不夠乾淨且已有發霉情形。租約屆滿退租時，房東要求當事人完全去除所有汙漬，聲稱出租時房屋是乾淨的並提出照片佐證，但該照片並未拍攝到有髒污的部分。當事人質疑若需請專業清潔公司處理，房東是否應分擔一半費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 入住時即存在之髒污與發霉，退租時是否屬於承租人之回復原狀義務範圍？
• 房東所提出之照片證據若未涵蓋髒污部分，是否足以證明交屋時之屋況？
• 承租人退租時之「回復原狀」義務，是否包含自然耗損與正常使用之痕跡？
• 專業清潔費用應由房東或房客負擔？能否要求房東分攤？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人保管租賃物之義務
• 民法第437條 — 租賃物損害之通知義務
• 民法第431條 — 出租人交付租賃物之義務
• 民法第450條 — 租賃關係終止與租賃物返還
• 民法第334條 — 抵銷之要件
• 土地法第97條 — 押租金不得超過二個月租金

四、法律分析

依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，租期屆滿時應將租賃物回復至合理使用狀態返還出租人。然而，所謂「回復原狀」並非要求承租人將房屋恢復至全新狀態，而係指扣除正常使用之自然耗損後之合理狀態。依內政部版住宅租賃定型化契約應記載事項，房東不得要求承租人負擔自然耗損之修繕費用。

本案中，當事人入住時房屋即有髒污與發霉情形，此屬房東交屋時之既有瑕疵，非承租人使用所造成。房東雖提出照片主張交屋時房屋是乾淨的，但照片未涵蓋有髒污之部分，證據力明顯不足。依舉證責任分配原則，房東主張承租人造成損害，應由房東負舉證責任。若房東無法證明髒污係承租人使用期間所產生，則不得要求承租人負擔該部分之清潔費用。

實務上，最高法院見解認為，租賃物之自然折舊與正常使用痕跡，不屬於承租人應修復之範圍。至於發霉問題，若係建築結構防水不良或環境潮濕所致，應由房東負責修繕，房客僅需對因個人使用疏失所造成之額外髒污負責。因此，專業清潔費用之分擔應視髒污成因而定，入住前即存在之部分應由房東自行負擔。

五、結論與建議

結論：入住時即存在之髒污與發霉非承租人造成，不在回復原狀義務範圍內。房東所提照片未能完整反映交屋時屋況，舉證不足。承租人僅需對租賃期間因個人使用所增加之髒污負擔合理清潔費用。

1. 蒐集入住時之屋況證據：檢視是否留有入住時拍攝之照片、與房東之對話紀錄（如LINE訊息）中提及髒污或發霉之內容，作為佐證。
2. 以書面向房東說明法律立場：發函或以訊息告知房東，入住前即存在之髒污不屬於回復原狀義務範圍，房客無義務負擔該部分清潔費用。
3. 提議合理之費用分擔方案：主動提議僅負擔租賃期間因個人使用所增加之髒污清潔費用，拒絕全額負擔。
4. 要求房東返還押金：若房東以清潔費為由扣押押金，應以存證信函催告限期返還，逾期得提起民事訴訟。
5. 向消費者保護機構或調解會申請調解：若雙方協商未果，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，費用低廉且程序簡便。
6. 保存退租時之清潔紀錄與照片：退租前拍攝房屋各處照片存證，證明已盡合理之清潔義務。
7. 必要時委任律師提起訴訟：若房東持續拒絕返還押金且金額較大，可委任律師向法院提起返還押金之訴訟。