問題542：買房發現漏水，可否扣留履保帳戶款項不結案？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買房屋，已完成過戶登記但尚未辦理履約保證結案。購屋過程中發現漏水問題，賣方同意處理修繕，但因樓上住戶不配合而導致修繕延宕。賣方現欲從履保帳戶提領大筆款項，僅保留修繕費用。當事人擔心一旦結案撥款後賣方不再協助修繕，且樓上住戶不配合之問題將由新屋主獨自面對。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買方於發現房屋漏水瑕疵後，是否有權拒絕履約保證帳戶結案撥款？
• 賣方之瑕疵擔保責任是否因已完成過戶而免除？
• 漏水問題涉及樓上住戶不配合時，修繕責任應由何人承擔？
• 買方如何確保結案後仍能獲得賣方之修繕履行或損害賠償？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人之減少價金請求權
• 民法第360條 — 出賣人保證品質之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權時效
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 土地登記規則第97條 — 不動產過戶登記

四、法律分析

依民法第354條規定，出賣人應擔保買賣標的物於交付時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。漏水屬於房屋之重大瑕疵，即使已完成過戶登記，賣方之瑕疵擔保責任並不因此免除。依民法第365條規定，買受人應於發現瑕疵後六個月內行使權利，且自物之交付後五年內為之。

關於履約保證帳戶款項之撥付，須視買賣契約及履約保證機制之約定。一般而言，履保帳戶之結案撥款需買賣雙方共同指示或符合契約約定之條件。若買賣契約中有瑕疵修繕之約定，且賣方尚未完成修繕義務，買方有正當理由拒絕全額撥款。實務上，買方可主張依民法第264條同時履行抗辯權，在賣方未完成修繕前，拒絕同意結案。

至於樓上住戶不配合修繕之問題，依公寓大廈管理條例第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。賣方既已同意負責修繕，即應積極處理，包括協調鄰居配合。若賣方無法完成修繕，買方得主張減少價金或損害賠償。建議買方在同意部分撥款時，要求保留足額之修繕擔保金，並與賣方簽訂書面協議明定修繕期限及違約責任。

五、結論與建議

結論：買方有權在賣方未完成瑕疵修繕前，拒絕同意履約保證帳戶全額撥款。賣方之瑕疵擔保責任不因過戶完成而免除，買方應善用履保帳戶作為保障修繕完成之工具。

1. 與賣方簽訂書面修繕協議：明確約定修繕範圍、期限、費用上限及未完成修繕之違約金，作為同意部分撥款之條件。
2. 保留足額修繕擔保金於履保帳戶：依估算之修繕費用加計合理緩衝金額，要求於帳戶中保留至修繕驗收完畢。
3. 委請專業人員鑑定漏水範圍及修繕費用：取得漏水鑑定報告及修繕估價單，作為協商及訴訟之證據。
4. 於法定期間內發函主張瑕疵擔保權利：以存證信函通知賣方漏水瑕疵事實，主張減少價金或損害賠償，確保於六個月除斥期間內行使權利。
5. 向仲介公司要求協助：仲介公司負有居間義務，應協助雙方處理交易糾紛，可要求仲介積極協調修繕事宜。
6. 必要時提起民事訴訟：若賣方拒絕修繕或協商破裂，可依民法第359條請求減少價金，或依第360條、第227條請求損害賠償。