問題540：預售屋夫妻共同簽約改單一名義，建商視為轉讓是否合理？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人夫妻共同購買預售屋，原以雙方名義簽約。嗣因銀行貸款需求，以單一名義可取得較高貸款成數（85%優於原80%），擬改由一人名義登記。建商將此視為「轉讓」，要求簽署轉讓讓渡書、收取總價百分之零點一之手續費、取消原優惠付款方案，並要求補繳工程款及各項代辦費。然而合約中明確載明配偶及直系血親間轉讓可享優惠付款方案，建商卻仍堅持取消優惠。當事人質疑原簽約人並未改變（僅減少一人），為何被認定為轉讓而喪失優惠。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 夫妻共同簽約後改由一人名義登記，性質上是否構成「轉讓」？
• 合約明定配偶間轉讓可享優惠付款方案，建商取消優惠是否違約？
• 建商收取總價0.1%手續費之約定是否構成不公平之定型化契約條款？
• 建商要求補繳工程款及各項代辦費是否有契約依據？

三、相關法條

• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款顯失公平者無效
• 消費者保護法第11條 — 定型化契約有疑義時應為有利於消費者之解釋
• 民法第148條 — 權利行使不得違反誠信原則
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第247條之1 — 附合契約顯失公平條款之效力
• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載及不得記載事項

四、法律分析

本案核心問題在於「夫妻共同簽約後改由一人名義登記」之法律性質認定。從契約法理分析，原簽約人為夫妻二人，改為一人名義後，其中一人退出契約關係，另一人繼續履行。此與將契約權利完全轉讓予無關之第三人有本質上之不同。原簽約人之一仍為契約當事人，僅係變更登記名義人之人數，建商之契約對象並未完全改變。因此，將此情形等同於對第三人之「轉讓」，在法律上存有疑義。

更重要的是，合約中已明確約定「配偶及直系血親間轉讓可享優惠付款方案」。即便建商認定此為轉讓，依合約條款，配偶間之轉讓仍應維持優惠付款方案之適用。建商一方面認定為轉讓，另一方面卻不適用合約中關於配偶間轉讓得享優惠之規定，顯然係選擇性適用契約條款，有違誠信原則。依消費者保護法第11條第2項規定，定型化契約條款有疑義時，應為有利於消費者之解釋。建商不得以對消費者不利之方式解釋合約條款。

至於建商收取總價0.1%手續費之部分，須視合約中是否有明確約定。若合約已載明更名或轉讓之手續費標準，且消費者簽約時已知悉並同意，原則上有其約定效力。但若手續費之收取加上取消優惠、補繳工程款等累計金額過高，可能構成消費者保護法第12條所稱之顯失公平條款。依內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，建商不得約定限制消費者權利之不合理條件。當事人可比對該公告內容，確認建商之各項要求是否逾越法令規範。實務上，消費者遇此類爭議，可先向各縣市消費者服務中心申訴，由消保官介入調處；若調處不成，得向法院提起訴訟或循消費爭議仲裁程序解決。

五、結論與建議

結論：夫妻共同簽約改由一人名義登記，與完全轉讓予第三人性質不同。即便建商認定為轉讓，依合約約定配偶間轉讓仍應享有優惠付款方案，建商取消優惠之做法有違契約約定及誠信原則。消費者得主張建商應依約維持優惠條件。

1. 書面要求建商依約履行：以存證信函正式通知建商，援引合約中配偶間轉讓得享優惠之條款，要求維持原優惠付款方案。
2. 比對定型化契約應記載事項：至內政部不動產資訊平台查閱預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，確認建商之各項要求是否合規。
3. 向消保官申訴：向預售屋所在地之消費者服務中心提出申訴，請消保官介入協調。
4. 保留所有往來紀錄：完整保存與建商之書面往來、合約正本、付款紀錄及協商過程紀錄。
5. 評估手續費之合理性：比對市場慣例及合約約定，評估0.1%手續費是否合理，若過高可主張酌減。
6. 諮詢不動產專業律師：攜帶完整合約書及往來文件，諮詢律師評估具體之法律策略。
7. 考量向地方政府地政局檢舉：若建商之行為違反預售屋管理相關法規，可向地方政府地政局檢舉。