問題513：中古屋交屋一年多發現漏水，能否向原屋主求償？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某年二月透過仲介購入中古屋並完成交屋，全室裝修後於同年七月入住。隔年九月颱風後發現客廳及主臥靠窗牆壁出現漏水。當事人通知仲介轉達原屋主，仲介回覆稱瑕疵擔保僅半年且房屋經裝修後原屋主不負責。然而簽約時不動產說明書明確標註房屋無漏水，且漏水處僅經粉刷並未敲打檢測，當事人主張民法瑕疵擔保時效應為五年。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不動產說明書載明無漏水，交屋後發現漏水是否構成民法第354條之物之瑕疵擔保責任？
• 仲介所稱瑕疵擔保僅半年是否正確？民法瑕疵擔保之時效期間究竟為何？
• 買方進行全室裝修是否影響向原屋主主張瑕疵擔保之權利？
• 原屋主於簽約時是否有故意隱匿漏水瑕疵之情事？若有，法律效果為何？
• 仲介對於漏水瑕疵之調查義務及告知義務為何？是否應負連帶責任？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人之減少價金或解除契約請求權
• 民法第360條 — 出賣人故意隱匿瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之期間（通知後六個月、交付後五年）
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

依民法第354條規定，出賣人就買賣標的物負物之瑕疵擔保責任，買受人於受領標的物時不知有瑕疵者，出賣人應負擔保之責。本案不動產說明書明確記載房屋無漏水，交屋後卻發現客廳及主臥靠窗牆壁漏水，屬於物之瑕疵。仲介所稱「瑕疵擔保僅半年」與法律規定不符。依民法第365條，買受人應於發現瑕疵後六個月內通知出賣人並行使減少價金或解除契約之權利，但自物之交付起不得逾五年。本案交屋至發現漏水約一年七個月，尚在五年法定期間內。

更重要的是，依民法第360條規定，出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得不受前述六個月通知期間之限制，逕行請求不履行之損害賠償。本案簽約時不動產說明書載明無漏水，而漏水處僅經粉刷未作敲打檢測，此情形高度懷疑原屋主已知漏水而以粉刷方式遮掩，若能舉證其故意隱匿，買方得直接請求損害賠償而不受通知期間限制。實務上，最高法院77年度台上字第2134號判決亦揭示，出賣人保證品質之物如有瑕疵，買受人得請求不履行之損害賠償。

至於裝修是否影響求償，買方進行全室裝修並不當然構成拋棄瑕疵擔保請求權之意思表示。漏水係因房屋結構或外牆防水層問題所致，裝修僅為室內空間之改善，兩者屬不同層次之問題。買方仍得主張漏水屬交屋時即存在之隱蔽瑕疵，依法請求出賣人負擔保責任。另外，仲介若未盡調查及告知義務，買方得另行評估仲介之專業責任。

五、結論與建議

結論：中古屋交屋一年多發現漏水，仍在民法第365條五年法定期間內，買方得依法主張物之瑕疵擔保。若原屋主故意隱匿漏水，買方更得依民法第360條請求損害賠償而不受六個月通知期限限制。仲介所稱半年期限並非法律規定。

1. 立即寄發存證信函：以書面正式通知原屋主發現漏水瑕疵，要求負擔修繕責任或賠償損害，此為行使瑕疵擔保權利之必要程序。
2. 委請專業鑑定漏水原因：委託具公信力之建築師或防水專業機構鑑定漏水原因及修繕費用，釐清漏水係交屋前即存在或事後發生。
3. 保存漏水現場證據：拍攝漏水部位之照片及影片，記錄漏水發生之時間、範圍及嚴重程度。
4. 調閱不動產說明書及買賣契約：確認賣方於不動產說明書中對漏水之勾選紀錄，作為主張故意隱匿之重要證據。
5. 檢視粉刷遮掩之痕跡：拍攝漏水處牆壁剝落後之底層狀況，若發現多層粉刷或防水漆痕跡，可作為賣方事前知悉漏水之佐證。
6. 於發現漏水後六個月內提起訴訟：依民法第365條，務必於通知後六個月內向法院提起減價或損害賠償之訴訟，以免權利罹於時效。
7. 評估仲介之連帶責任：若仲介未盡專業調查義務，得一併向仲介公司主張損害賠償。