問題512：房東施工不關門導致老鼠入侵，物品損害可否求償？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某年七月承租某透天厝二樓，預計九月中入住。房東告知一樓已出租供私人教練使用，頂樓則進行施工改建套房。施工期間大門長期未關閉，導致老鼠入侵並咬壞當事人未開封之食品約六千元。房東推託稱係其他住戶衛生問題所致。當事人質疑房東未經其他租客同意出租共用區域、施工無期限且陌生人頻繁出入造成安全疑慮，欲了解能否求償及如何解約取回押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東未經其他租客同意將共用區域一樓出租予第三人，是否違反租賃契約？
• 房東施工期間未妥善管理大門導致老鼠入侵，是否構成未盡保持租賃物合用義務之債務不履行？
• 承租人能否依民法第423條及第184條向房東請求物品損害及除蟲費用之賠償？
• 施工噪音、安全疑慮及共用區域變更使用是否構成租賃物重大瑕疵，使承租人得依民法第424條終止租約？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應保持租賃物合於約定使用收益之狀態
• 民法第424條 — 租賃物有瑕疵危及安全或健康時承租人得終止租約
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第430條 — 租賃物之修繕義務
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。房東於承租期間進行頂樓改建施工，施工期間大門長期未關閉致老鼠入侵，已違反其保持租賃物合於居住使用狀態之義務。承租人因此受有食品遭老鼠咬壞之損害，得依民法第227條不完全給付之規定，請求房東賠償所受損害，包括食品損失及必要之除蟲費用。

就共用區域出租問題，若租約約定承租範圍包含共用區域之使用權，房東未經承租人同意將一樓出租予第三人，已變更租賃物之使用狀態，構成出租人違反租賃契約之情事。實務上，臺灣高等法院見解認為，出租人將租賃物之共用部分另行出租或變更用途，致影響承租人之使用收益者，承租人得請求減少租金或主張損害賠償。

關於解約部分，依民法第424條規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。施工造成大門無法關閉、陌生人出入、老鼠入侵等情形，已危及居住安全及衛生。承租人得據此主張終止租約，並依民法第179條請求返還全額押金，房東不得以提前解約為由扣留押金。

五、結論與建議

結論：房東施工期間未盡管理義務導致老鼠入侵，已違反民法第423條出租人保持租賃物合用之義務。承租人得請求食品損害及除蟲費用之賠償，亦得依民法第424條以租賃物有危及安全健康之瑕疵為由終止租約並請求返還全額押金。

1. 蒐集並保存損害證據：拍照或錄影記錄老鼠入侵之現場狀況、被咬壞之食品及包裝，保留購買發票或收據作為損害金額之證明。
2. 以書面通知房東求償：寄發存證信函要求房東賠償食品損失約六千元及專業除蟲費用，並限期改善施工管理問題。
3. 記錄施工影響居住之事實：記錄大門未關閉之時間、陌生人出入頻率、施工噪音時段等，作為日後主張租賃物有瑕疵之證據。
4. 發函主張終止租約：若房東未於合理期限內改善，以存證信函依民法第424條通知房東終止租約，並請求返還全額押金。
5. 確認租約共用區域約定：檢視租約是否載明共用區域之使用範圍，若有約定可併同主張房東違約。
6. 向消保會或調解委員會申請調解：若雙方無法達成共識，可向鄉鎮市區調解委員會申請調解，較訴訟省時省費。