問題514：具獨立權狀停車位，管委會能否限制一位一車？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購屋時特別選擇具獨立權狀之停車位，擬將汽車與重型機車同時停放於同一車位內，未超出車位界線亦不影響其他車輛通行。管委會反對此作法，並擬於區分所有權人會議中提案限制「一位一車」。當事人質疑該規約是否侵害其對專有停車位之所有權及使用權，以及若規約通過後有何法律救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 具獨立權狀之停車位其法律性質為專有部分或約定專用部分？所有權人之使用權範圍為何？
• 管委會以規約限制一位一車，是否逾越公寓大廈管理條例所定規約得規範之事項範圍？
• 僅以美觀為由限制車位使用方式是否具備合理必要性？
• 區分所有權人會議決議若侵害少數所有權人之專有部分使用權，該決議之效力為何？

三、相關法條

• 民法第765條 — 所有人於法令限制範圍內得自由使用收益處分其所有物
• 民法第799條 — 區分所有建築物之專有部分與共有部分
• 公寓大廈管理條例第4條 — 區分所有權人對專有部分之使用權
• 公寓大廈管理條例第23條 — 規約之內容及效力
• 公寓大廈管理條例第33條 — 區分所有權人會議決議之撤銷
• 公寓大廈管理條例第31條 — 區分所有權人會議之決議方法

四、法律分析

具獨立權狀之停車位屬公寓大廈管理條例所稱之「專有部分」，依同條例第4條第1項規定，區分所有權人對其專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。此與約定專用部分（如法定停車位）之性質不同，約定專用部分仍屬共有部分，僅由特定人約定使用，管委會對約定專用部分之管理權限較大；但對於具獨立權狀之專有部分，管委會之管理權限應受較嚴格之限制。

區分所有權人會議雖得以規約規範住戶之權利義務，但規約之內容不得違反法律強制或禁止規定，亦不得侵害區分所有權人對專有部分之基本使用權。最高法院104年度台上字第1號民事判決即指出，規約限制專有部分之使用，應以維護公共安全、公共衛生、公共安寧等公共利益為必要，且手段與目的間應具備合理關聯性。僅以美觀為由限制車位所有人不得於一車位停放一車一機車，顯然欠缺合理必要性，難謂係為維護全體住戶共同利益之必要措施。

若區分所有權人會議仍通過此一限制性規約，當事人得依公寓大廈管理條例第33條第2項規定，於決議後三個月內向法院訴請撤銷該決議。訴請撤銷之事由包括：決議程序違法、決議內容違反法令或章程、決議內容侵害少數區分所有權人之專有部分所有權。當事人亦得主張該規約條款因違反民法第765條及公寓大廈管理條例第4條而無效。

五、結論與建議

結論：具獨立權狀之停車位為專有部分，所有權人對其享有自由使用之權利。管委會以規約限制一位一車，若僅以美觀為由而非基於公共安全等重大公益考量，該限制可能因欠缺合理必要性而被法院認定無效或遭撤銷。

1. 於區權會議中表達反對意見：出席會議並以書面或口頭表達反對理由，強調該限制侵害專有部分所有權，留存會議紀錄作為日後訴訟之證據。
2. 確認停車位權狀性質：調閱建物登記謄本確認停車位確屬獨立權狀之專有部分而非約定專用之共有部分。
3. 蒐集不影響通行之證據：拍攝車輛停放情形，證明汽車與機車均在車位界線內且不影響其他車輛通行安全。
4. 決議通過後三個月內提起撤銷訴訟：若決議通過，依公寓大廈管理條例第33條於三個月除斥期間內向法院訴請撤銷。
5. 主張規約條款無效：依民法第71條及第72條，主張該規約條款違反法律強制規定或公序良俗而自始無效。
6. 諮詢律師評估訴訟策略：委任律師協助評估是否提起確認之訴或撤銷之訴，並預先準備相關法律論述及判決先例。