問題509：購買僅有建物保存登記無土地所有權之公寓風險

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人欲購買某精華地段五層公寓中之一戶保存建物，該建物僅有建物登記而無土地所有權，土地由四十人共有。地主曾於數年前提起拆屋還地訴訟，因僅取得約半數共有人同意而非全體共有人，一審敗訴。原始租約約於數十年前訂立，後轉為不定期租約，合約載明承租權不隨建物移轉。當事人擔心民法第426條之1之修正適用及法律不溯及既往之問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 民法第426條之1（1999年修正）是否適用於修正前已訂立之租約？是否有法律不溯及既往之問題？
• 租約載明「承租權不隨建物移轉」之約定效力為何？能否對抗建物買受人？
• 地主再次提起拆屋還地訴訟之可能性及成功機率為何？
• 建物買受人對土地是否有合法之占有權源？
• 土地共有人依土地法第34條之1處分共有土地時，對建物所有權人有何影響？

三、相關法條

• 民法第426條之1 — 租用基地建築房屋之承租權隨建物移轉
• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第449條 — 租賃契約之期限
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 土地法第34條之1 — 共有土地之處分
• 土地法第104條 — 基地出賣時承租人之優先購買權

四、法律分析

民法第426條之1於1999年修正增訂，規定租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在。關於該條是否適用於修正前已成立之租約，實務上最高法院見解認為，民法債編施行法第1條規定修正施行前發生之債仍適用修正施行前之規定。然而，最高法院93年台上字第1718號判決亦指出，修正後之法律若屬程序性或保護性規定，有即時適用之性質。多數學說及實務見解傾向認為第426條之1對於修正前已存在且持續中之租約亦有適用，因該條旨在保護承租人及房屋受讓人之權益。

關於租約載明「承租權不隨建物移轉」之約定，此乃當事人間之契約約定，然民法第426條之1是否為強行規定尚有爭議。若認定為強行規定，則當事人之約定違反者無效；若認定為任意規定，則當事人之約定優先。實務見解多傾向認為該條為保護規定，有優先適用之傾向，但仍須視個案法院之認定。買受人購入建物後，若基地租賃關係延續，則對土地有合法占有權源，地主不得主張拆屋還地。

地主先前訴訟敗訴係因未取得全體共有人同意。然而，依土地法第34條之1，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意即可處分共有物。若地主取得符合該條門檻之同意，再次提起拆屋還地訴訟時，程序要件將不再成為障礙。惟若基地租賃關係存在，即便地主程序合法，建物所有權人仍得以租賃權對抗。此為本案最關鍵之風險評估點。

五、結論與建議

結論：購買僅有建物保存登記無土地之公寓存在拆屋還地風險，但若基地租賃關係得以延續，買受人可能依民法第426條之1主張租賃權隨建物移轉。地主未來仍有再次提告之可能，風險不可忽視。

1. 委請律師詳查土地租約狀態：確認原始租約內容、不定期租約是否仍存續、租金繳納紀錄等。
2. 調閱過去訴訟判決書：向法院調閱先前拆屋還地訴訟之判決內容，瞭解法院之認定及理由。
3. 確認土地共有人之組成及態度：瞭解四十位共有人中對拆屋還地之態度及是否可能再次湊足法定門檻。
4. 評估民法第426條之1之適用可能：就法律不溯及既往之爭議，請律師出具法律意見書。
5. 考慮購買價格之風險折讓：無土地所有權之建物價值遠低於有土地者，購買價格應反映拆屋還地之風險。
6. 評估是否有機會向地主購買土地持分：與部分地主協商購買土地持分以降低風險。
7. 審慎評估後再做決定：在充分瞭解法律風險後，若風險可接受方進行交易。