問題510：頂樓突出物設置撞球桌及KTV室是否違法？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住之社區新大樓，管委會在頂樓突出物一設置撞球桌，在頂樓突出物二設置KTV室，兩處之使用執照登記用途均為「機房」。管委會開放住戶使用後，造成嚴重噪音污染，影響頂層住戶之居住品質。當事人欲瞭解能否向建管機關檢舉要求拆除，撞球桌是否屬於內政部函釋允許之非固定式康樂設施，KTV室是否違法，以及若無法檢舉有何其他救濟方式。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 頂樓突出物使用執照用途為機房，變更為康樂設施使用是否違反建築法第73條？
• 撞球桌是否屬於內政部函釋所稱「非固定式康樂設施」而得免經變更使用執照？
• KTV室之設置是否因涉及固定設備而明確違反使用執照用途？
• 住戶因噪音受害，除向建管機關檢舉外有何其他民事或行政救濟途徑？

三、相關法條

• 建築法第73條 — 建築物應依核定之使用類組使用，變更應申請許可
• 建築法第91條 — 違反使用規定之處罰
• 公寓大廈管理條例第16條 — 住戶不得任意變更共用部分之使用
• 公寓大廈管理條例第9條 — 共用部分之使用管理
• 噪音管制法第6條 — 噪音管制標準
• 民法第793條 — 禁止氣響侵入他人之土地
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

依建築法第73條第2項規定，建築物應依核定之使用類組使用，非經主管建築機關之許可不得擅自變更。頂樓突出物之使用執照用途為機房，管委會未經建管機關核准即變更為康樂設施使用，原則上違反該條規定。依建築法第91條，違反者得處建築物所有權人或使用人罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未完成者得連續處罰。住戶得向當地建管機關（工務局或建設處）檢舉違規使用。

關於內政部函釋允許機房設置便器及非固定式康樂設施之問題，撞球桌雖非永久固著於建物，但其體積龐大且實質上長期擺放使用，是否符合「非固定式」之定義容有爭議。建管機關於個案認定時，通常會考量設施之性質、擺放方式及是否實質改變空間用途。撞球桌可能被認定為康樂設施之一種，若符合函釋之非固定式要件，或許不構成違規。然而，KTV室涉及隔音裝修工程、固定式音響設備及空間改造，顯然已逾越非固定式康樂設施之範疇，實質上已變更該空間之使用用途，違法可能性極高。

除向建管機關檢舉外，住戶尚有以下救濟途徑：依公寓大廈管理條例第16條，住戶不得於公共區域製造噪音妨害安寧，管委會之使用方式若造成噪音污染亦違反該條。住戶得向環保局檢舉噪音問題，環保局得依噪音管制法第6條進行噪音量測及裁罰。民事方面，受噪音影響之住戶得依民法第793條禁止氣響侵入及第184條侵權行為，向管委會或社區請求排除侵害及損害賠償。住戶亦可在區分所有權人會議提案要求停止使用或修改使用規則。

五、結論與建議

結論：頂樓突出物使用執照用途為機房，設置KTV室明顯違反建築法第73條；撞球桌是否合法須視是否符合內政部函釋之非固定式康樂設施定義。住戶得向建管機關及環保局檢舉，並循民事途徑請求排除噪音侵害。

1. 向建管機關檢舉違規使用：向當地工務局或建設處檢舉頂樓突出物違反使用執照用途，要求勘查及裁處。
2. 向環保局檢舉噪音問題：於噪音發生時段向環保局投訴，要求進行噪音量測，超標者得依法裁罰。
3. 蒐集噪音影響之證據：以錄音、錄影方式記錄噪音時段及分貝數，作為檢舉及訴訟之證據。
4. 於區分所有權人會議提案：提案要求停止使用KTV室或限制使用時段，爭取其他住戶之支持。
5. 評估提起民事訴訟：依民法第793條及第184條，向管委會請求排除噪音侵害及損害賠償。
6. 查閱內政部相關函釋：取得內政部關於機房設置非固定式康樂設施之函釋全文，確認撞球桌是否符合要件。
7. 委請律師提供法律意見：就多重救濟途徑之優先順序及成功可能性，委請律師評估並擬定策略。