問題492：房屋漏水持續未修復，買方如何主張權利？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買房屋後發現有漏水情形，經瞭解前屋主過去曾針對漏水問題進行修繕，但修繕後漏水狀況仍然持續未獲根本解決。當事人欲知悉是否得向前屋主主張賠償、應向何機關或法院提出，以及訴訟過程中是否需要委任律師代理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 前屋主交付之房屋存在漏水問題，是否構成不完全給付？
• 前屋主於不動產現況說明書上之記載是否與實際狀況相符？若不符是否加重其責任？
• 買方得請求之損害賠償範圍為何？是否包含修繕費用、房屋減損之價值及精神慰撫金？
• 買方提起訴訟前，是否須先經調解或調處程序？

三、相關法條

• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保
• 民法第359條 — 解除契約或減少價金
• 民法第360條 — 出賣人保證品質之損害賠償
• 民法第213條 — 損害賠償之方法（回復原狀）
• 民法第365條 — 瑕疵擔保之除斥期間

四、法律分析

（1）瑕疵擔保與不完全給付之競合
房屋買賣中，賣方交付之房屋存在漏水瑕疵，買方得同時主張物之瑕疵擔保責任（民法第354條以下）及不完全給付之債務不履行責任（民法第227條）。兩種請求權基礎得並行主張，惟不得重複受償。最高法院77年度第7次民事庭會議決議肯認，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任可以競合，買受人得擇一行使，且不完全給付之時效為十五年，較瑕疵擔保之六個月除斥期間為長，對買方較為有利。

（2）不動產現況說明書之重要性
依不動產交易實務，賣方於出售房屋時應填具不動產現況說明書，據實記載房屋有無漏水等瑕疵。若前屋主於現況說明書中勾選「無漏水」，但實際房屋確有漏水情形，且前屋主曾修繕漏水之事實足證其知悉瑕疵存在，則構成民法第360條所稱之故意不告知瑕疵，買方得請求不履行之損害賠償，其範圍不以信賴利益為限。臺灣高等法院105年度上字第1024號判決認為，賣方於現況說明書不實記載，買方得請求修繕費用及房屋交易價值減損之賠償。

（3）損害賠償範圍與求償途徑
買方得請求之損害包括：漏水修繕費用、因漏水致房屋內部裝潢毀損之費用、漏水期間無法正常使用房屋之損失等。至於精神慰撫金，依實務見解，買賣契約之債務不履行原則上不得請求精神損害賠償，除非另構成侵權行為。求償途徑方面，當事人得先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，亦可向法院提起民事訴訟。訴訟標的金額未逾五十萬元者屬小額訴訟，當事人得自行進行無須委任律師；逾五十萬元者為簡易訴訟，亦無強制律師代理之要求，惟複雜案件仍建議委任律師處理。

五、結論與建議

結論：前屋主交付之房屋漏水持續未修復，買方得主張瑕疵擔保責任或不完全給付之損害賠償。若前屋主於不動產現況說明書上為不實記載，將加重其賠償責任。

1. 儘速發送存證信函：向前屋主發送存證信函，明確載明漏水事實、瑕疵發現時間，並要求限期修繕或賠償。
2. 取得漏水鑑定報告：委請土木技師或防水工程專業機構鑑定漏水原因、範圍及預估修繕費用，作為求償依據。
3. 調閱不動產現況說明書：確認前屋主於出售時對漏水項目之勾選記載，若有不實記載可強化求償主張。
4. 保全漏水相關證據：持續拍攝漏水照片、影片並記錄日期，保存維修收據、通訊紀錄等。
5. 向調解委員會聲請調解：先循調解程序嘗試與前屋主達成和解，調解成立後具有法院確定判決之效力。
6. 評估訴訟請求項目：彙整修繕費、裝潢損害、房屋價值減損等項目及金額，視金額決定適用小額或簡易訴訟程序。
7. 注意時效與除斥期間：瑕疵擔保之除斥期間為通知後六個月，不完全給付之請求權時效為十五年，宜儘早提起，以免權利消滅。