問題493：房屋買賣但書條款與信用瑕疵之貸款不足解約問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（買方）簽約購買某地一間房屋，簽約前已向仲介揭露自身有信用瑕疵，簽約後亦告知代書有信用問題但已穩定工作兩年並有薪資轉帳紀錄。買賣合約中載有但書條款：若貸款金額未達買方期望之比例，雙方同意無違約金解約。該房屋位於鄉間死巷、私人道路旁，房地格局不規則，買方計畫自付五成、貸款五成。當事人擔憂銀行因信用瑕疵核貸不足時，能否依但書條款無違約金解約，以及斡旋金五萬元是否會被沒收、違約金是否以房價百分之十計算。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 貸款不足係因買方自身信用瑕疵所致，是否屬可歸責於買方之事由，致但書條款不適用？
• 買方已事先揭露信用瑕疵，賣方及仲介是否已默示接受此風險，但書條款應否適用？
• 斡旋金轉為定金後，賣方得否依民法第249條沒收？違約金應如何計算？
• 銀行核貸不足後，買方因月付壓力過高而放棄，可否仍主張合意解約？
• 房屋地理位置及格局不規則等客觀因素影響貸款成數，是否有利於買方主張非可歸責？

三、相關法條

• 民法第249條 — 定金之效力與沒收
• 民法第250條 — 違約金之約定
• 民法第252條 — 違約金之酌減
• 民法第148條 — 權利行使不得違反誠信原則
• 民法第247條之1 — 定型化契約條款之無效
• 土地法第97條 — 不動產交易相關規範

四、法律分析

（1）但書條款之解釋與適用
買賣合約中約定「貸款金額不足買方期望比例時，雙方同意無違約金解約」，此屬條件解除約款，其適用取決於貸款不足之原因是否可歸責於買方。若貸款不足純因房屋條件（如地段偏僻、格局不規則、私人道路）等客觀因素致銀行鑑價偏低，則非可歸責於買方，但書條款應可適用。然而，若貸款不足主因係買方自身信用瑕疵，則賣方可能主張此屬可歸責於買方之事由，但書條款不應適用。實務上，臺灣高等法院106年度上字第867號判決認為，貸款不足之原因應綜合判斷，若買方已事先揭露信用狀況且賣方未表反對而簽約，不宜事後將貸款不足之風險全歸買方承擔。

（2）斡旋金、定金與違約金之關係
斡旋金經賣方同意後通常轉為定金之一部分。依民法第249條第2款，因可歸責於付定金當事人之事由致不能履行時，定金不得請求返還。本案斡旋金五萬元已在代書處，若認定買方違約，賣方得沒收該五萬元。至於仲介主張違約金應為房價百分之十（即二十五萬元），須視合約具體約定。若合約僅約定賣方得沒收已繳價金作為違約金，則違約金以已繳之金額為限，賣方不得再要求買方補繳差額。若約定違約金為房價之一定比例，且買方認為過高，得依民法第252條請求法院酌減。

（3）銀行核貸不足後之處理
若銀行核貸金額確實不足，買方已盡合理努力（如向多家銀行申貸）仍無法獲得足額貸款，則買方主張依但書條款解約之立場較為有利。惟若銀行已核貸但月付金額過高，買方因經濟考量而自行放棄，此係買方自行選擇不履約，與貸款不足之但書條款情形有別，賣方較可能主張買方違約。建議買方應保留向多家銀行申貸之紀錄及核貸結果通知書，以證明確實無法取得足額貸款。

五、結論與建議

結論：但書條款之適用關鍵在於貸款不足之原因是否可歸責於買方。買方已事先揭露信用瑕疵且房屋本身條件亦影響貸款成數，有利於主張但書條款適用。違約金若約定過高，得請求法院酌減。

1. 向多家銀行申請貸款：至少向三家以上銀行申貸，取得書面核貸結果或拒貸通知，以證明確實無法取得足額貸款。
2. 保留事先揭露信用瑕疵之證據：整理與仲介、代書溝通信用問題之對話紀錄、LINE訊息等，證明簽約前已據實告知。
3. 仔細檢視合約但書條款之文字：確認但書條款是否有排除「可歸責於買方」之限制，若無此限制則對買方較有利。
4. 以書面方式主張但書條款解約：向賣方及仲介發送存證信函，援引但書條款主張無違約金解約，並請求返還斡旋金。
5. 就違約金過高主張酌減：若賣方主張違約金為房價百分之十，可依民法第252條向法院請求酌減至合理金額。
6. 諮詢專業律師評估風險：因本案涉及但書條款解釋、歸責事由認定等爭議，建議委任律師評估勝訴可能性及最佳策略。