問題491：購屋後發現漏水，可否向前屋主求償？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買房屋後發現有漏水問題，經查前屋主在交屋前曾嘗試修繕該漏水情形，惟修繕後漏水仍持續發生。當事人希望瞭解是否可向前屋主求償修繕費用或其他損害，應向何處提出主張，以及是否有必要委任律師處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋漏水是否構成民法上物之瑕疵，買方得否向前屋主主張瑕疵擔保責任？
• 前屋主曾嘗試修繕但未能根治，是否影響買方之瑕疵擔保請求權？
• 買方發現漏水後，通知前屋主及行使權利之時效期間為何？
• 買方應循何種程序（調解、調處或訴訟）向前屋主求償？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 買受人解除契約或減少價金之權利
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

（1）漏水構成物之瑕疵
依民法第354條，出賣人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。房屋漏水導致居住品質下降、結構可能受損，顯然減少房屋之通常效用及價值，構成物之瑕疵。最高法院70年台上字第2155號判例亦肯認，房屋漏水屬影響居住使用之重大瑕疵，買方得據以主張瑕疵擔保責任。

（2）前屋主修繕未果不免除責任
前屋主雖曾嘗試修繕漏水，但修繕未能根治漏水問題，此事實不影響買方之瑕疵擔保請求權。蓋瑕疵擔保責任係無過失責任，不以出賣人有故意或過失為要件。前屋主曾修繕之事實，反而可能證明其知悉漏水瑕疵之存在。若前屋主於出售時故意隱瞞或未如實告知漏水情形，買方更得依民法第360條請求不履行之損害賠償。臺灣高等法院103年度上易字第735號判決指出，出賣人於不動產現況說明書中未據實記載漏水情形者，應負瑕疵擔保及損害賠償責任。

（3）通知義務與時效
依民法第356條，買受人應於發現瑕疵後，從速通知出賣人。依民法第365條，買受人因物有瑕疵之解除權或請求減少價金，自通知出賣人後六個月間不行使而消滅；自物之交付後經過五年者亦同。因此，當事人應於發現漏水後立即以存證信函通知前屋主，並於六個月內提出求償，以免權利消滅。至求償途徑，當事人可先向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，調解不成立再提起民事訴訟。

五、結論與建議

結論：房屋漏水構成物之瑕疵，買方得依民法瑕疵擔保規定向前屋主請求減少價金或損害賠償。前屋主曾修繕未果之事實不免除其擔保責任，反而可能強化買方之求償基礎。

1. 立即以存證信函通知前屋主：明確告知漏水瑕疵之事實，並表明將行使瑕疵擔保請求權，以保全時效。
2. 委請專業人員鑑定漏水原因及修繕費用：取得防水工程公司或專業鑑定機構之報告，作為求償金額之依據。
3. 蒐集相關證據：拍攝漏水現場照片及影片、保留買賣契約、不動產現況說明書、前屋主修繕紀錄等文件。
4. 檢視不動產現況說明書：確認前屋主於出售時是否如實記載漏水情形，若有隱匿可加重其賠償責任。
5. 先向調解委員會聲請調解：依鄉鎮市調解條例，向房屋所在地之調解委員會聲請調解，節省訴訟成本與時間。
6. 評估是否委任律師：若漏水修繕金額較高或前屋主拒絕協商，建議委任律師提起民事訴訟，請求減少價金或損害賠償。
7. 注意六個月行使期間：自通知前屋主之日起六個月內須提出訴訟或調解聲請，逾期將喪失瑕疵擔保請求權。