問題482：退租時浴室白華處理費用之責任歸屬分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房客）目前與房東同住，原租賃合約已於去年到期，雙方未簽訂新約而繼續居住至今約一年。房東近日要求當事人於12月前搬出，並主張退租時浴室白華（白色礦物沉積）及黴菌處理費用應由房客負擔。當事人認為居住期間已做好通風維護工作，浴室白華屬建物自然老化現象，非人為損壞所致，不應由房客承擔修繕費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約到期未續約，雙方之法律關係為何？房東得否要求限期搬遷？
• 浴室白華及黴菌是否屬於自然耗損？抑或可歸責於房客之使用不當？
• 房東得否以浴室白華為由扣除押金或請求房客負擔修繕費用？
• 不定期租賃關係下，房東終止租約應遵守何種程序？

三、相關法條

• 民法第451條 — 租賃期滿後不定期租賃之推定
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第450條 — 不定期租賃之終止
• 土地法第100條 — 房屋租賃收回之限制
• 民法第454條 — 租賃物返還時之狀態

四、法律分析

（1）不定期租賃之成立與終止
依民法第451條，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。本案原租約到期後，雙方未簽新約但持續居住，已成立不定期租賃關係。依土地法第100條，不定期房屋租賃之出租人非有法定事由不得收回房屋，如自住需要、重新建築、承租人違約等。房東要求限期搬遷須符合法定事由，否則承租人得拒絕遷出。

（2）浴室白華之性質與責任歸屬
白華（efflorescence）係水泥砂漿中之可溶性鹽類隨水分滲出後，在表面結晶形成之白色礦物沉積，屬建物材料自然劣化之現象，與房客使用方式無直接因果關係。依民法第432條，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，但自然耗損不在承租人之保管責任範圍內。實務上，臺灣高等法院107年度上易字第652號判決指出，建物因年久自然老化所產生之損耗，非屬承租人未盡保管義務之範疇，出租人不得據以請求賠償。房客已善盡通風維護義務，白華之產生顯非可歸責於房客之事由。

（3）押金返還與修繕費用
依民法第429條，租賃物之修繕義務原則上由出租人負擔，除非係因承租人之過失所致之毀損。白華屬自然耗損，修繕費用應由房東自行承擔。房東不得以此為由扣除押金。若房東強行扣除押金，房客得向法院提起返還押金之訴訟，或先向各縣市消費爭議調解委員會申請調解。

五、結論與建議

結論：浴室白華屬建物自然老化現象，非房客使用不當所致，修繕費用應由房東負擔。不定期租賃關係下，房東終止租約須符合土地法第100條之法定事由，不得任意要求房客限期搬遷。

1. 拍照存證：於搬遷前拍攝浴室及房屋各處照片，記錄退租時屋況，作為日後爭議之證據。
2. 書面回覆房東：以書面（存證信函或LINE訊息）向房東說明白華屬自然耗損，依法不應由房客負擔修繕費用，並要求全額返還押金。
3. 確認不定期租賃權益：瞭解土地法第100條之規定，若房東無法定事由，房客有權拒絕搬遷。
4. 申請調解：若房東堅持扣除押金，可向各縣市租賃爭議調處委員會或消費爭議調解委員會申請調解。
5. 保留溝通紀錄：保存與房東之所有對話紀錄（LINE訊息、通話錄音等），作為證明房東不合理要求之證據。
6. 諮詢法律扶助：如押金金額較大或房東態度強硬，可向法律扶助基金會或律師諮詢，評估提起民事訴訟之必要性。