問題483：租約到期後房東要求房客負擔浴室白華修繕費之法律爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房客）與房東同住於一處，原租賃合約已於去年到期，雙方未簽訂新約而繼續維持居住關係約一年。房東近日通知當事人須於12月前搬離，並要求退租時浴室白華之處理費用應由房客承擔。當事人主張居住期間已善盡通風維護義務，浴室白華係建物自然老化所致，不應由房客負擔相關費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約到期未續約後成立之不定期租賃關係，其法律效力為何？
• 出租人於不定期租賃關係下，終止契約須具備何種法定事由？
• 浴室白華之成因是否可歸責於承租人？修繕費用應由何方負擔？
• 承租人得否以房東不當要求為由主張提前終止租約並請求全額退還押金？
• 原租約之修繕條款於不定期租賃中是否仍有效力？

三、相關法條

• 民法第451條 — 租賃期滿後視為不定期限繼續契約
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第434條 — 承租人之損害賠償責任
• 土地法第100條 — 不定期房屋租賃出租人收回之限制
• 民法第453條 — 押金之返還

四、法律分析

（1）不定期租賃之成立與原租約條款之延續
本案租約到期後雙方未簽新約而繼續居住，依民法第451條已成立不定期租賃關係。實務上認為，不定期租賃係以原租約之內容繼續，故原租約中關於修繕責任、押金、使用方式等約定，於不定期租賃中仍有效力。惟若原租約有特約約定白華修繕由房客負擔，該條款之效力須視是否符合租賃住宅市場發展及管理條例之強制規定及公平合理原則而定。

（2）白華成因與修繕責任之判斷
浴室白華係混凝土或水泥砂漿中之氫氧化�ite鈣遇水後溶解滲出，與空氣中二氧化碳反應形成碳酸鈣結晶之自然化學現象，主要與建物結構及防水層老化有關。此屬建物正常使用下之自然耗損，非因承租人使用不當所致。依民法第429條，租賃物之修繕原則上由出租人負擔；同法第432條承租人之保管義務，係指承租人應避免人為毀損，自然耗損不在其責任範圍。最高法院96年度台上字第1672號判決意旨亦指出，租賃物因自然力作用所生之耗損，出租人不得向承租人請求損害賠償。

（3）押金返還與房客之保障
退租時，房東應返還押金，僅得扣除承租人積欠之租金或因可歸責於承租人事由所致之損害賠償。白華既非可歸責於房客之事由，房東不得以此為由扣除押金。若房東拒絕全額返還押金，房客得先向各地方政府之租賃爭議調處委員會申請調處，亦可逕向法院提起返還押金之民事訴訟。房客應於退租前詳細拍照錄影記錄屋況，並保留已善盡通風維護之相關證據。

五、結論與建議

結論：浴室白華係建物結構自然老化所致，非承租人使用不當之結果，修繕費用依法應由出租人負擔。房東不得以此為由扣除押金或向房客請求費用。不定期租賃下房東終止契約須符合法定事由。

1. 記錄屋況：於退租前以拍照及錄影方式詳細記錄浴室及房屋各角落之現況，並標註日期作為時間戳記。
2. 書面表達立場：以存證信函或書面訊息向房東明確表示白華屬自然耗損，依法不應由房客負擔修繕費用，並要求全額返還押金。
3. 檢視原租約條款：重新檢視原租賃契約中關於修繕責任及退租回復原狀之約定，確認是否有不利於房客之特約條款。
4. 瞭解終止租約權益：確認房東要求搬遷是否符合土地法第100條之法定事由，若不符合，房客有權拒絕搬遷。
5. 申請租賃爭議調處：如雙方無法協商，向當地縣市政府地政局或消費爭議調解委員會申請調處。
6. 諮詢專業律師：如爭議金額較高或房東態度強硬，建議諮詢律師評估提起訴訟之必要性及勝訴可能性。
7. 瞭解搬遷補償：若最終決定配合搬遷，可與房東協商合理之搬遷期限及搬遷補償費用。