問題470：樓下漏水——責任歸屬與處理方式

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於某住家電梯大樓八樓，近日七樓屋主反映其靠近陽台之兩間房間出現漏水問題。七樓屋主找了水電工至現場查看，但在七樓兩間房間內均找不出漏水原因。七樓屋主因此認為漏水原因可能來自八樓，欲要求當事人配合檢查或負擔修繕費用。當事人對於是否須負賠償責任及應如何處理此一漏水糾紛感到困惑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大廈漏水問題之責任歸屬如何判定？樓上住戶是否當然負擔賠償責任？
• 漏水原因不明時，應由何人負舉證責任？
• 漏水若係因共用部分（樓板、共用管線）所致，修繕費用應由何人負擔？
• 樓上住戶是否有配合漏水檢測之義務？拒絕配合有何法律後果？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕管理費用
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分之修繕義務
• 公寓大廈管理條例第6條 — 住戶配合檢修之義務
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 民法第191條 — 土地上工作物所有人之責任
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 公寓大廈管理條例第47條 — 違反配合義務之罰則

四、法律分析

（1）漏水責任歸屬之判定原則
公寓大廈漏水問題之責任歸屬，關鍵在於漏水原因之判定。依公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分（如樓板結構、共用管線）之修繕、管理、維護費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。若漏水係因樓上住戶之專有部分設備（如浴室防水層破損、私人管線漏水）所致，則應由該住戶負修繕及賠償責任。最高法院99年度台上字第1822號判決指出，公寓大廈之漏水糾紛，應先確定漏水原因，再依原因歸屬定其責任。民法第191條第1項規定，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺者，不在此限。

（2）舉證責任與漏水鑑定
漏水原因不明時，七樓屋主如欲主張八樓住戶負賠償責任，依民事訴訟法第277條之舉證責任分配原則，應由七樓屋主舉證證明漏水原因確係源自八樓。然而，若七樓屋主引用民法第191條之工作物所有人責任，則舉證責任有轉換之可能，由八樓住戶證明其對設置或保管並無欠缺。臺灣高等法院106年度上字第547號判決認為，漏水糾紛中，法院得囑託專業鑑定機構（如建築師公會、土木技師公會）進行漏水鑑定，以釐清漏水原因及責任歸屬。鑑定費用通常先由聲請方墊付，最終由敗訴方負擔。

（3）配合檢測之義務
依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，住戶對於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。同條例第47條並規定，違反者得處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。因此，當事人（八樓住戶）在法律上有配合漏水檢測之義務，不宜拒絕七樓屋主或管委會之合理檢測要求。

五、結論與建議

結論：樓下漏水並不當然由樓上住戶負責，責任歸屬須視漏水原因而定。漏水原因不明時，應委託專業機構進行鑑定。當事人依法有配合檢測之義務，建議積極配合以釐清責任。

1. 配合漏水檢測：依公寓大廈管理條例第6條規定，當事人應配合七樓屋主或管委會之合理檢測要求，允許專業人員進入八樓進行漏水源頭調查。
2. 委託專業鑑定：建議雙方共同委託建築師公會或土木技師公會進行漏水鑑定，以客觀釐清漏水原因。
3. 通知管理委員會：向大樓管委會通報漏水情形，請管委會協助處理並判斷是否涉及共用部分之修繕。
4. 保留現場證據：拍攝八樓室內地板、浴室、陽台等可能漏水處之現場照片，記錄日常用水情形作為佐證。
5. 釐清責任後再協商費用：在漏水原因釐清前，不宜貿然承諾負擔修繕費用。待鑑定報告出爐後，再依責任歸屬協商費用分擔。
6. 尋求調解：如雙方就責任歸屬或費用分擔無法達成共識，可向鄉鎮市區調解委員會申請調解。
7. 諮詢專業律師：若糾紛持續擴大或進入訴訟程序，建議委任律師協助處理以保障權益。